La forte baisse des nouvelles demandes de prêts hypothécaires est une illustration frappante de l’ampleur de la chute du marché immobilier – et certains experts préviennent que nous n’avons pas encore atteint le fond.
Depuis le budget de mai, les quatre grandes banques ont fait état d’une forte baisse des demandes de prêts, même si les économistes soulignent également que la baisse des prêts hypothécaires fait suite à un énorme boom des prêts, alimenté par une flambée des prix de l’immobilier. Certains experts disent un « super cycle » de trois décennies pour le logement pourrait prendre fin, et il ne fait aucun doute que la croissance du crédit ralentira.
Mais le robinet du crédit n’est pas entièrement fermé. Loin de là ; Même si les nouveaux prêts diminuent de 30 pour cent, comme certains le prévoient, cela ne fera que ramener le flux annuel de crédit sur le marché immobilier au niveau où il était il y a quelques années.
Voici cinq graphiques qui expliquent l’essor des prêts hypothécaires australiens – et la baisse des nouveaux prêts attendue alors que le marché immobilier continue de ralentir.
1. Le boom immobilier post-COVID en Australie s’est démarqué
Notre marché immobilier est connu depuis longtemps pour être l’un des plus chers au monde. Mais depuis le COVID-19, les prix de l’immobilier local ont augmenté plus rapidement que dans les principaux pays comparables.
Les prix de l’immobilier australien ont augmenté de plus de 50 % depuis le COVID-19, selon ce graphique de l’économiste de l’AMP Diana Mousina, une tendance motivée par les faibles taux d’intérêt, une hausse de la migration et une pénurie de logements par rapport à la demande.
Pour de nombreux acheteurs d’une première maison, cette flambée des prix a rendu les maisons encore plus hors de portée et a alimenté le débat de longue date sur l’abordabilité du logement, qui a culminé avec la décision du gouvernement fédéral de restreindre les allégements fiscaux pour les investisseurs immobiliers dans le budget de mai.
2. La dette de nos ménages est inhabituellement élevée
Les Australiens sont également connus pour l’endettement de leurs ménages, à tel point qu’il figure parmi les plus élevés au monde. Ce graphique AMP montre l’augmentation à long terme de l’endettement des ménages en pourcentage du revenu annuel, une mesure clé souvent utilisée par les économistes.
Une note récente de la société financière Challenger indiquait qu’une mesure légèrement différente, la dette des ménages du pays en pourcentage du produit intérieur brut, était de 114 pour cent, juste derrière la Suisse.
Pourquoi la dette de nos ménages est-elle si élevée ? L’économiste en chef de Challenger, le Dr Jonathan Kearns, souligne plusieurs raisons : la première est que les ménages sont beaucoup plus susceptibles d’être propriétaires d’un prêt hypothécaire en Australie, par opposition à l’étranger, où les sociétés ou les opérateurs à but non lucratif possèdent généralement des logements locatifs. Une autre raison est que les comptes de compensation sont beaucoup plus courants ici que sur d’autres marchés. Enfin, Kearns a noté que l’Australie est riche et que les pays les plus riches ont tendance à être plus endettés.
3. La valeur des nouveaux prêts a bondi, mais elle est désormais en baisse
Le boom immobilier post-Covid s’est accompagné d’un boom des prêts, mais cette tendance s’inverse désormais.. Le graphique de la banque d’investissement UBS montre que la valeur des nouveaux engagements de prêts immobiliers par trimestre a atteint plus de 100 milliards de dollars plus tôt cette année.
C’est environ deux fois plus que ce que les banques prêtaient avant la pandémie de COVID-19, qui a entraîné une baisse des taux d’intérêt à près de zéro, déclenchant une manne immobilière.
Maintenant que le marché immobilier est en baisse, grâce à la hausse des taux d’intérêt et aux mesures gouvernementales visant à imposer des allégements fiscaux aux investisseurs immobiliers, le boom hypothécaire s’essouffle également. L’UBS prévoit que la valeur trimestrielle des nouveaux prêts hypothécaires diminuera d’environ 30% par rapport à son pic du début 2026, d’ici la fin 2027.
George Tharenou, économiste en chef de l’UBS, s’attend à ce que le déclin des nouveaux crédits dure près de deux ans, car les gens contractent des prêts moins importants en raison de la chute des prix de l’immobilier et du resserrement des conditions de crédit.
4. Les acheteurs de maison ont emprunté beaucoup plus
Pour suivre la hausse des prix au fil des ans, l’acheteur moyen a dû emprunter encore plus d’argent. Ce graphique UBS illustre à quel point le prêt immobilier moyen a fortement augmenté au cours des dernières années : le prêt moyen au propriétaire occupant en Nouvelle-Galles du Sud était de 842 000 $ au cours du trimestre de juin et de 664 000 $ à Victoria, selon les chiffres de l’ABS publiés la semaine dernière.
5. Mais la hausse des taux d’intérêt pèse désormais sur le pouvoir d’emprunt
Chaque fois que la Banque de réserve augmente les taux d’intérêt – comme elle l’a fait trois fois cette année – elle limite le montant maximum qu’une banque peut vous prêter. C’est ce qu’on appelle la capacité d’emprunt, ou pouvoir d’emprunt.
Dans le contexte actuel de ralentissement du secteur immobilier, une autre force est en jeu et freine le montant du crédit que les banques accorderont à un type particulier d’emprunteur : les investisseurs immobiliers. Ceci est illustré dans le graphique ci-dessous, qui provient de la Commonwealth Bank.
Parce que posséder un immeuble de placement dans le cadre du nouveau régime fiscal du gouvernement n’apportera pas autant d’avantages fiscaux qu’auparavant, les banques ont limité le montant d’argent qu’elles prêteraient aux nouveaux investisseurs immobiliers.
La décision du gouvernement de freiner l’endettement négatif et les allégements fiscaux sur les plus-values vise à rendre un peu plus difficile pour les investisseurs immobiliers l’achat de logements existants, et l’un des moyens d’y parvenir est de restreindre leur capacité d’emprunt. On estime que la capacité d’emprunt des investisseurs qui achètent des maisons existantes pourrait être réduite jusqu’à 20 pour cent.
Même si la récente baisse des nouveaux prêts est un sujet brûlant dans le secteur bancaire ces derniers temps, certains se demandent également quand les conditions pourraient s’améliorer. Les taux d’intérêt joueront probablement ici aussi un rôle important. Le patron de la CBA, Matt Comyn, a déclaré la semaine dernière que des réductions de taux alimenteraient la demande sur le marché immobilier – bien que la banque ne s’y attende pas avant l’année prochaine.
Clancy Yeates est rédacteur économique adjoint. Il a couvert les services bancaires et financiers et était auparavant correspondant commercial national au bureau de Canberra.Connectez-vous via X ou e-mail.