Les locataires australiens sont avertis qu’ils seront pris entre les déficits budgétaires croissants du président américain Donald Trump, les intérêts fonciers acquis et les propres changements du gouvernement fédéral en matière d’impôts fonciers, le seul soulagement venant probablement d’une forte augmentation du nombre de nouveaux logements.
Alors que de nouveaux chiffres ont montré une légère reprise des salaires des travailleurs après inflation, le gouvernement fédéral a repoussé les accusations selon lesquelles la révision du levier d’endettement négatif et les allégements fiscaux sur les plus-values entraîneraient les plus fortes augmentations de loyers jamais enregistrées.
Les critiques des changements budgétaires, qui limitent l’effet de levier négatif aux personnes possédant des propriétés existantes et à ceux qui construisent de nouvelles maisons, tout en ramenant le système d’imposition des plus-values à son lien d’avant 1999 avec l’inflation, ont multiplié les affirmations selon lesquelles ils entraîneraient à la fois une chute des prix de l’immobilier et une hausse des loyers.
Les augmentations de loyer, telles que mesurées par le Bureau australien des statistiques, ont culminé à la mi-2024, les hausses les plus importantes étant enregistrées à Perth, à plus de 10 pour cent. Il y a également eu des augmentations importantes à Sydney (8,7 %) et à Melbourne (6,8 %), tandis que le pic de 9,8 % à Brisbane a été enregistré à la mi-2023.
Depuis lors, toutes les capitales ont enregistré un ralentissement de la croissance des loyers, mais ceux-ci restent élevés par rapport aux normes historiques. Au cours des 12 derniers mois, les loyers ont augmenté de 5,3 pour cent à Perth, de 3,5 pour cent à Sydney et de 2,6 pour cent à Melbourne.
L’économiste indépendant Chris Richardson a déclaré que, d’après les propres chiffres du gouvernement, il était difficile d’accepter que les changements de taux d’endettement négatifs, qui devraient générer 2 milliards de dollars de revenus supplémentaires sur quatre ans, puissent bouleverser un marché immobilier d’une valeur de 12,8 billions de dollars.
Selon lui, l’augmentation de la dette publique est un facteur plus important, notamment aux États-Unis, où la dette brute dépassera plus tard ce mois-ci les 40 000 milliards de dollars, alimentant une hausse des taux d’intérêt gouvernementaux. Le taux d’intérêt sur la dette américaine est à son plus haut niveau depuis deux décennies et continue de grimper.
Certains investisseurs confrontés à un rendement sans risque de 5 pour cent sur la dette publique par rapport à des taux plus bas sur les immeubles locatifs pourraient quitter le marché.
« En tant que locataire, je ne serais pas très stressé par ce qui se passe à cause des changements fiscaux, mais ils sont du mauvais côté de beaucoup de choses qui se passent actuellement », a-t-il déclaré.
Saul Eslake, économiste indépendant et critique de longue date de l’engrenage négatif, a déclaré que les lois de l’offre et de la demande s’appliquaient toujours au marché immobilier, même avec les modifications fiscales du gouvernement.
Il a qualifié certaines affirmations concernant les réformes de « conneries », accusant les « intérêts particuliers » de tenter d’effrayer les locataires qui étaient désormais dans une meilleure position pour acheter leur première maison en raison du moindre intérêt des investisseurs pour les propriétés existantes.
« Il y a des gens qui pensent que le gouvernement devrait toujours soutenir le marché pour maintenir la hausse des prix de l’immobilier », a-t-il déclaré.
« La part des investisseurs qui achètent des logements existants a augmenté, mais maintenant la situation s’inverse, mais le gouvernement ne semble pas disposé à s’attribuer le mérite de ce qui se passe. »
Eslake a comparé le débat actuel à la fureur qui a accompagné l’abolition par le gouvernement Hawke du ratio d’endettement négatif entre 1985 et 1987. Les opposants de l’époque affirmaient que cette décision avait fait augmenter les loyers à travers le pays, obligeant le gouvernement à abandonner ses changements.
Mais les seuls marchés à connaître une hausse de l’inflation des loyers ont été Sydney, où le taux d’inoccupation était inférieur à 1 pour cent, et Perth, où le taux d’inoccupation était inférieur à 2 pour cent. La croissance des loyers a en fait ralenti sur d’autres marchés clés, menés par Melbourne et Brisbane.
La ministre du Logement, Clare O’Neil, qui a été confrontée à une série de questions au Parlement sur l’état du marché locatif, a accusé la Coalition de proférer des « contrevérités » sur l’état de la propriété à travers le pays.
Mais elle a noté que la hausse des loyers avait ralenti depuis le budget fédéral, arguant que les changements apportés par le gouvernement protégeaient en fait les propriétaires existants tout en encourageant les investisseurs potentiels à construire de nouvelles maisons.
« À bien des égards, les locataires sont ceux qui, dans notre pays, subissent le poids de 40 années de gouvernements australiens qui n’en font pas assez en matière de logement. C’est pourquoi notre gouvernement intensifie son programme le plus audacieux depuis la Seconde Guerre mondiale », a-t-elle déclaré.
La leader des Verts, Larissa Waters, a accusé les agents immobiliers de conseiller aux « riches investisseurs immobiliers » d’augmenter les loyers autant que possible.
Elle a déclaré que le gouvernement devrait geler immédiatement les loyers à l’échelle nationale.
Des chiffres distincts du Bureau des statistiques publiés mercredi montrent que les salaires ont augmenté plus rapidement que l’inflation au cours des trois derniers mois, mais depuis juin de l’année dernière, ils ont régressé en termes réels.
L’indice des prix des salaires a augmenté de 0,8 pour cent au cours des trois mois précédant juin. Au cours de la même période, l’inflation a en fait diminué de 0,4 pour cent.
Mais au cours des 12 derniers mois, les salaires ont augmenté de 3,2 pour cent – leur taux le plus lent depuis 2022 – tandis que l’inflation a augmenté de 3,8 pour cent.
La situation est pire pour les travailleurs du secteur privé, avec des salaires en hausse de 0,7 pour cent sur le trimestre et de 3,1 pour cent sur l’ensemble de l’année.
Le trésorier fantôme Tim Wilson a déclaré que les chiffres montraient que les salaires réels avaient chuté de 1 600 dollars par an au cours de la vie du gouvernement, l’accusant d’alimenter une inflation qui rongeait le salaire net des travailleurs.
« Chaque fois que le gouvernement prend une décision, il alimente l’inflation et continue d’exercer une pression accrue sur les ménages australiens. Les salaires reculent et les Australiens s’appauvrissent », a-t-il déclaré.
Shane Wright est correspondant économique principal du Sydney Morning Herald et de The Age.Connectez-vous via X ou e-mail.