Un super-cycle immobilier de 30 ans qui a fait des maisons australiennes parmi les plus chères au monde pourrait enfin toucher à sa fin, a prédit l’un des plus grands économistes du pays, malgré les avertissements, les prix finiront par rebondir en raison d’une pénurie chronique de logements.
L’économiste en chef de l’AMP, Shane Oliver, a déclaré lundi que la combinaison de taux d’intérêt plus élevés, d’une accessibilité record, d’un ralentissement de l’immigration et des changements budgétaires du gouvernement fédéral en matière de fiscalité foncière pourrait avoir finalement mis fin à un cycle qui a poussé les prix de l’immobilier bien au-dessus de leur juste valeur.
Les données publiées par Cotality cette semaine ont montré que le marché immobilier national est à son point le plus faible depuis l’arrivée au pouvoir du gouvernement albanais en 2022, la valeur des capitales ayant chuté de 0,9 % le mois dernier.
La valeur des maisons à Sydney a chuté de 1,7 pour cent, tandis qu’elle a encore légèrement baissé de 1,4 pour cent à Melbourne. Mais tous les marchés des grandes capitales ralentissent désormais ou sont devenus négatifs.
Malgré le ralentissement économique, les valeurs nationales n’ont reculé qu’à leurs niveaux de mars, tandis que les valeurs médianes des maisons à Sydney, Brisbane, Perth, Adélaïde et Canberra restent toutes supérieures à 1 million de dollars.
Oliver a déclaré qu’une série de facteurs, y compris la baisse des taux d’intérêt officiels depuis le début des années 1990, ont contribué à un super-cycle immobilier qui a poussé les prix de l’immobilier à travers le pays bien au-dessus de leur valeur à long terme.
Mais avec des taux d’intérêt toujours plus élevés, le gouvernement supprimant d’importants allégements fiscaux fonciers, l’engagement des deux côtés politiques à faciliter l’immigration et un marché immobilier inabordable pour de nombreux acheteurs potentiels, ce super cycle était probablement terminé.
Oliver estime qu’au lieu de fortes augmentations au cours de la décennie à venir, les prix de l’immobilier vont probablement faire du surplace.
« Si la reprise du super-cycle immobilier est terminée, cela pourrait signifier une décennie environ de prix réels de l’immobilier oscillant latéralement et une modération des ratios prix/revenu de l’immobilier », a-t-il déclaré.
« Cela pourrait également signifier que les ralentissements cycliques des prix de l’immobilier sont plus profonds et que les hausses mettent plus de temps à atteindre de nouveaux records. »
Oliver s’attend à une baisse des prix de 7 pour cent d’ici l’année prochaine. Même après cela, la valeur des propriétés dans chaque capitale restera bien supérieure à leur juste valeur à long terme.
Il estime que les valeurs des propriétés à Sydney sont 41 pour cent supérieures à leurs niveaux de prix à long terme, et celles de Brisbane sont 65 pour cent plus élevées. Même à Melbourne, le marché immobilier le plus faible du pays, les valeurs sont 25 pour cent supérieures à leur tendance à long terme.
Mais Oliver a déclaré que les prix pourraient augmenter étant donné la pénurie actuelle de logements à travers le pays.
C’est un point de vue partagé par l’économiste en chef de KPMG, Brendan Rynne, qui prévoit mardi une baisse nationale de 1,1 pour cent des prix de l’immobilier cette année avant un rebond de 3,4 pour cent en 2027.
KPMG s’attend à ce que la valeur des logements à Sydney chute de 4,4 pour cent cette année avant d’augmenter de 3,6 pour cent l’année prochaine, tandis qu’à Melbourne, il estime qu’une baisse de 5 pour cent en 2026 sera partiellement compensée par une hausse de 3,3 pour cent en 2027.
Brisbane et Perth devraient connaître une hausse des prix de l’immobilier de 3,6 pour cent l’année prochaine, après avoir augmenté respectivement de 4,6 pour cent et 6,4 pour cent cette année.
Rynne a déclaré que la hausse des taux d’intérêt, les pressions sur l’accessibilité financière et le déclin de l’activité des investisseurs étaient à l’origine de la baisse des prix cette année.
Mais la pénurie de logements signifiait que le marché immobilier connaîtrait une reprise en forme de V.
« Même si la demande s’est affaiblie, les problèmes sous-jacents du logement en Australie sont plus forts que jamais », a-t-il déclaré.
« L’Australie continue de faire face à une pénurie de logements. La croissance démographique reste ferme, les taux d’inoccupation des logements locatifs sont encore exceptionnellement bas et l’offre de logements est encore bien inférieure à la demande. »
La chef adjointe du Parti libéral, Jane Hume, a déclaré que l’ensemble du marché immobilier était bouleversé par une pénurie de logements, des loyers plus élevés et désormais « l’incertitude » pour les premiers acheteurs et les investisseurs.
Elle a suggéré que la baisse des prix était une action délibérée du gouvernement à travers ses mesures budgétaires.
« Je me demande si c’était une conséquence intentionnelle ou non des taxes d’habitation du parti travailliste », a-t-elle déclaré à News24.
Le trésorier Jim Chalmers a déclaré que la baisse des valeurs jusqu’à présent cette année était similaire aux sept baisses précédentes du marché immobilier survenues au cours des 20 dernières années, y compris des épisodes en 2022 et entre 2017 et 2019.
Il a déclaré que les gens achetaient des maisons comme un investissement à long terme plutôt que de se concentrer sur une détente des prix à court terme.
« Les gens n’investissent pas dans le logement au jour le jour ou de semaine en semaine, de mois en mois, et donc de temps en temps, vous verrez des mouvements de prix comme ceux-ci », a-t-il déclaré à la radio ABC.
« Mais le logement est un investissement à long terme et nous continuons de nous attendre à ce que les prix continuent d’augmenter au cours des années à venir, mais plus modestement qu’auparavant. »
Shane Wright est correspondant économique principal du Sydney Morning Herald et de The Age.Connectez-vous via X ou e-mail.