Ce n’était pas du tonnerre, mais c’était clair.
Le plus grand caucus travailliste de tous les temps a applaudi Anthony Albanese mardi lorsqu’il a déclaré aux députés et sénateurs que les principales mesures fiscales du budget seraient adoptées par le Parlement.
Après que les travaillistes ont conclu un accord avec les Verts, l’adoption jeudi après-midi des réformes concernant l’effet de levier négatif, l’impôt sur les plus-values et le système d’impôt sur le revenu des personnes physiques a été assurée.
Albanese, qui a remercié son équipe parlementaire pour avoir soutenu les changements dans son électorat, s’est appuyé sur Paul Keating pour signaler que le parti travailliste ne pouvait pas s’asseoir sur cette victoire parlementaire particulière.
S’adressant à la conférence travailliste de l’État de Nouvelle-Galles du Sud en 1992, Keating a déclaré aux délégués rassemblés que la réforme était au cœur de l’existence du parti. « Le Parti Travailliste est un peu comme un vélo : si vous arrêtez de pédaler, il tombe », a-t-il déclaré.
Albanese a prononcé les mêmes mots tout en soulignant que le gouvernement devait maintenir « l’élan du changement positif » en cherchant à équilibrer les revenus gagnés par le travail et ceux générés par les actifs.
En matière d’actifs, rien n’est plus important pour la plupart des Australiens que la propriété. Le Bureau australien des statistiques estime que les Australiens possèdent plus de 19 000 milliards de dollars d’actifs et que les maisons du pays valent 13 000 milliards de dollars.
C’est simplement la valeur de nos briques, de notre mortier et de nos terrains.
Diana Mousina, économiste en chef adjointe de l’AMP, estime que le logement résidentiel et tout ce qui y est lié représente environ 13 pour cent de l’activité économique nationale. C’est plus important que la construction non résidentielle (environ 12 pour cent) et bien supérieur au secteur minier (10 pour cent).
Ainsi, une chute des taux de liquidation des enchères et une baisse de la valeur des propriétés à Sydney et à Melbourne (avec des signes de ralentissement dans d’autres grandes capitales) ont suscité l’inquiétude du public et une franche hostilité à l’égard des modifications fiscales du gouvernement.
Au cœur des réformes du gouvernement – qui constituent clairement une violation des promesses pré-électorales du Premier ministre de ne pas toucher à la fiscalité foncière – se trouve l’état du marché immobilier du pays.
Comme l’a déclaré Albanese jeudi : « Personne ne prétend que le système de logement fonctionne pour le moment ».
Un graphique vraiment alarmant réalisé par Mousina met en lumière l’argumentation du premier ministre.
Elle a calculé combien de temps il faut à une personne ayant un revenu moyen pour réunir un acompte de 20 % pour une maison au prix médian. En 1983, cela a pris 3,5 ans. En 2000, elle était passée à 5,7 ans.
Aujourd’hui, cela fait 11 ans. Et si cette hausse se poursuit au même rythme, d’ici le milieu des années 2050, il faudra 24 ans pour réunir ce dépôt de 20 % sur une maison au prix médian, ce qui coûterait 6,2 millions de dollars.
Les nombreux hauts, et quelques bas, dans le temps nécessaire pour épargner en vue d’un dépôt coïncident avec les flux et reflux du marché immobilier national.
Mais la tendance est évidente. Les logements australiens sont parmi les plus chers au monde et leur taux de croissance depuis le début du siècle est parmi les plus rapides.
Les marchés immobiliers comparables en Grande-Bretagne, au Canada et en Nouvelle-Zélande n’ont pas été proches de ce qui s’est produit en Australie, avec des corrections majeures ces dernières années. Par exemple, si les prix de l’immobilier en Nouvelle-Zélande ont augmenté plus qu’en Australie, ce n’est plus le cas depuis 2021.
Les changements apportés aux règles de planification à Auckland et les réformes fiscales, qui ont effectivement mis fin à la version kiwi du levier d’endettement négatif, ont contribué à une baisse des prix de 13 pour cent au cours des quatre dernières années.
Au cours de la même période, les prix de l’immobilier australien ont bondi de près de 50 pour cent. La deuxième plus forte augmentation a eu lieu aux États-Unis, où ils ont augmenté de 40 pour cent.
Même si les facteurs qui déterminent les prix de l’immobilier – depuis la croissance démographique jusqu’aux faibles taux d’intérêt – sont nombreux et interdépendants, les économistes et les analystes notent depuis longtemps à quel point le levier d’endettement négatif et la concession de 50 pour cent de la CGT introduite par le gouvernement Howard en 1999 ont joué un rôle.
L’économiste indépendant Saul Eslake, critique de longue date du cadre fiscal actuel, estime que les changements conduiront à des logements moins chers, même si le gouvernement est réticent à admettre que les prix pourraient baisser.
« Je pense que le principal impact des mesures budgétaires sur le marché immobilier sera de réduire la demande des investisseurs pour des logements existants », a déclaré Eslake.
« Combiné à l’impact des trois hausses de taux que nous avons déjà constatées cette année, et à une quatrième encore sur la table, cela devrait se traduire par des logements moins chers, c’est-à-dire des prix plus bas. »
Mais est-ce que cela pourrait aller trop loin ? La hausse constante des prix de l’immobilier a été acceptée par les deux côtés de la politique comme un facteur électoral positif. Comme Howard l’a dit un jour, personne ne s’était jamais plaint de l’augmentation de la valeur de sa maison.
Julian Coppini, directeur général d’Oliver Hume, la plus grande société privée de gestion de projets du pays, a déclaré que les changements avaient déjà entraîné une baisse des ventes comprise entre 10 et 15 pour cent.
Coppini a déclaré que l’ensemble du marché, allant des premiers acheteurs aux locataires, en passant par les propriétaires occupants et les investisseurs, était déjà prudent et anxieux en raison des trois hausses de taux d’intérêt de la Banque de réserve.
Puis sont arrivés les réformes du levier négatif et de la CGT.
L’ajout d’une interdiction sur les fonds de retraite autogérés d’emprunter pour l’immobilier résidentiel – un plaidoyer de longue date des régulateurs financiers qui a été ajouté pour gagner le soutien des Verts en faveur du paquet fiscal – n’était qu’un « double coup dur ».
«Je pense qu’ils ont simplement choisi le pire moment possible pour faire cela, particulièrement compte tenu de ce qui se passe ici à Victoria», a déclaré Coppini.
Il croit que Victoria, où les prix de l’immobilier en termes réels ont reculé au cours des cinq dernières années, est en récession.
D’autres centres, notamment Perth (où le prix médian des logements a bondi de 87 pour cent depuis début 2021) et Brisbane (en hausse de 92 pour cent), ont connu des changements extraordinaires dans la valeur de l’immobilier au cours des dernières années.
Coppini a déclaré que ces villes allaient probablement connaître d’importantes corrections, mais il a repoussé les attentes concernant le marché de Melbourne.
« Nous nous attendions à un revirement à Melbourne vers la fin de cette année », a-t-il déclaré. « Maintenant, nous avons repoussé cela à fin 2027. »
« Je pense qu’ils ont choisi le pire moment possible pour faire ça, surtout compte tenu de ce qui se passe ici à Victoria. »
Julian Coppini, directeur général de la société de gestion de projets Oliver Hume
Certains commentaires sur le marché immobilier suggèrent qu’il n’a jamais connu de hauts et de bas. La ministre du Logement, Clare O’Neil, a été critiquée au Parlement après avoir déclaré à la radio qu’elle pensait que le marché immobilier était en train de subir une correction, un terme qui, appliqué aux marchés boursiers, signifie généralement une baisse de 10 pour cent.
Une baisse de 10 pour cent des prix de l’immobilier à Perth les ramènerait au niveau où ils se trouvaient en décembre.
La baisse des prix de l’immobilier peut causer des dommages économiques.
Mais les corrections à court terme qui n’ont pas d’impact économique sont beaucoup plus courantes. Depuis 2000, il y a eu quatre corrections des prix de l’immobilier, chacune d’une moyenne d’environ 5 pour cent. La plus importante s’est produite en 2008-09, en raison de la crise financière mondiale, et en 2022-23, lorsque la Banque de réserve a commencé à relever les taux d’intérêt.
Il y a eu des mouvements de prix extrêmes sur des marchés isolés, qui ne se sont pas propagés au reste du pays. En 2013, le prix médian d’une maison dans la ville de Port Hedland, WA Pilbara, atteignait 906 000 $, soit bien au-dessus de celui de Sydney à l’époque.
Cinq ans plus tard, après que le boom de la construction minière se soit transformé en un effondrement, le prix médian dans la ville de 16 000 habitants dépassait légèrement les 200 000 dollars. Depuis, il a été récupéré à environ 850 000 $.
Mousina n’est pas convaincu que ces changements précipiteront la fin de l’immobilier australien, affirmant que cela pourrait même faciliter un peu le travail de la Reserve Bank.
« Le ralentissement attendu des prix de l’immobilier n’est pas suffisant en soi pour générer un grave ralentissement économique en Australie », a-t-elle déclaré. « Une croissance plus faible de la richesse limitera les dépenses des ménages, mais cela contribuera également à réduire un peu l’inflation.
« Étant donné la croissance de plus de 50 pour cent des prix de l’immobilier en Australie en moins de cinq ans, un ajustement à court terme avec une baisse des prix de l’immobilier est nécessaire pour rééquilibrer l’accessibilité financière. »
Mais les critiques ont déclaré que le paquet, en particulier les ajustements de dernière minute tels que le passage à des super fonds autogérés, entraînerait des difficultés économiques à long terme.
« Le test de toute réforme fiscale est de savoir si elle augmente les investissements, accroît le gâteau économique et améliore le niveau de vie. Cette législation échoue à ce test », a déclaré Bran Black, directeur général du Business Council of Australia.
Les critiques à l’égard de l’ensemble du paquet ont été limitées. Il n’y a presque aucune mention des réductions d’impôts contenues dans le budget, y compris celles destinées aux travailleurs (une déduction fiscale standard de 1 000 dollars simplifiera le système fiscal pour 6 millions de personnes) et aux entreprises (report rétrospectif des pertes pour les entreprises dont le chiffre d’affaires est inférieur à 1 milliard de dollars).
Les autres politiques gouvernementales en matière de logement qui remontent au premier budget du trésorier Jim Chalmers en 2022 ont également été ignorées. Cela comprend, plus récemment, 2 milliards de dollars de subventions destinées aux conseils locaux et aux gouvernements des États pour construire l’infrastructure nécessaire à la construction de nouveaux logements.
Albanese a déclaré que lorsque Keating a introduit la taxe sur les avantages sociaux en 1985, cela a déclenché une campagne de vitupération à long terme de la part du secteur hôtelier, affirmant que les restaurants fermeraient leurs portes alors que les hommes d’affaires mettaient fin aux « déjeuners liquides » payés par l’entreprise.
L’impôt sur les avantages sociaux demeure.
Mais Albanese n’a pas précisé que Keating avait été contraint d’abandonner un autre changement fiscal qu’il avait mis en place en 1985 – la fin du levier d’endettement négatif. Une campagne concertée menée par le secteur immobilier de Sydney (et par des députés travaillistes effrayés) a forcé Keating à un retrait politique rare.
La question de savoir si Albanese et Chalmers seront contraints à un recul similaire ou si leurs changements feront partie de l’architecture fiscale du pays est un débat qui se poursuivra jusqu’aux prochaines élections fédérales.