Entrez dans n’importe quel aéroport, même avec un petit creux, et c’est fini. Il existe peu d’endroits qui semblent aussi exorbitants que le marché immobilier australien, mais les aéroports arrivent sûrement en deuxième position. Le fait est qu’ils ont beaucoup de points communs.
Cela m’a été rappelé juste avant de monter à bord d’un vol aux yeux rouges cette semaine. Un sandwich (le genre que l’on prépare pour la boîte à lunch d’un enfant avec un peu de fromage, de jambon et de laitue) coûtait 15 $ ; un plat de salade à emporter peu profond coûtait 21 $ ; et un petit paquet de fromage et de craquelins coûtait 7 $.
Ce dernier – au prix fort et exactement de la même marque que chez Coles et Woolworths – coûte 3,20 $, ce qui signifie que le magasin de l’aéroport facturait plus du double du prix que vous paieriez au supermarché.
La plupart d’entre nous serrent les dents et paient. En effet, tout comme le logement, la nourriture est quelque chose dont nous avons besoin pour survivre.
Bien sûr, certaines personnes peuvent préparer leurs collations à l’avance. Mais préparer ou acheter un bon repas, le transporter à l’aéroport et au contrôle de sécurité et s’assurer qu’il ne devienne pas peu appétissant peut s’avérer délicat. Cela signifie que la nourriture dans les aéroports est difficile à échanger ou à remplacer parfaitement.
Et si vous êtes sur le point de prendre un vol pour plusieurs heures avec des options de restauration limitées, ou si vous vous retrouvez coincé à l’aéroport en attendant un vol (souvent retardé), acheter un repas décent peut devenir plus une nécessité qu’un « plaisir ».
Ces caractéristiques font de la nourriture dans les aéroports un bien relativement « inélastique » : un bien pour lequel la demande ne change pas radicalement, même si le prix change. Nous sommes prêts (généralement à contrecœur) à payer pour cela parce que nous n’avons pas vraiment le choix.
Notre marché immobilier nous place dans une situation similaire. Nous avons tous besoin d’un endroit où vivre et n’avons pas beaucoup d’alternatives réalistes (porter une tente ou aller sur un canapé ne sont pas des solutions à long terme), nous avons donc tendance à le gaspiller – et à payer – pour notre maison, même si cela engloutit une part énorme de nos revenus.
En 2024-2025, par exemple, plus d’un ménage australien sur quatre consacrait plus de 30 % de son revenu disponible aux coûts liés au logement, tels que l’hypothèque et le loyer, ce qui signifiait qu’ils étaient en difficulté financière.
Les aéroports et les logements sont également des « marchés captifs » : des lieux où il y a peu de fournisseurs. Cela signifie que ces fournisseurs n’ont pas à rivaliser aussi durement et que les acheteurs n’ont d’autre choix que d’acheter ce qui est disponible, ce qui leur laisse très peu de pouvoir de négociation.
Ce sont également des endroits où les « coûts de changement » – le temps, les efforts ou l’argent requis pour que les clients optent pour une alternative – sont élevés. Dans un aéroport, cela signifie quitter le terminal, puis faire la queue et devoir repasser le contrôle de sécurité après avoir acheté un sandwich moins cher ailleurs. Pour le logement, cela signifie se rendre à des inspections, soumissionner pour une propriété et devoir payer des déménageurs ou passer des heures ou des jours à le faire soi-même.
Le facteur « marché captif » est l’une des raisons pour lesquelles nous ne semblons jamais trouver un seul magasin dans un aéroport qui tente de réduire considérablement les prix de ses concurrents. Les vendeurs savent tous qu’ils gagneront plus d’argent en acceptant (généralement implicitement) de facturer des prix élevés, même si cela signifie servir moins de clients que s’ils décidaient de baisser leurs prix.
Le marché immobilier est quelque peu similaire. En raison de l’offre limitée de logements, en particulier dans les quartiers populaires, les vendeurs savent qu’ils peuvent facturer davantage. Ils ne sont pas non plus incités à essayer de « sous-coter » les autres vendeurs, car la plupart des gens veulent maximiser leurs profits et n’ont besoin que de trouver un seul acheteur.
La poignée de grands promoteurs qui ont besoin de vendre de plus grands volumes de logements sont également peu incités à rivaliser car, comme les vendeurs de nourriture dans les aéroports, il est plus avantageux de maximiser leurs marges bénéficiaires que d’essayer de « surpasser » leurs concurrents en vendant des appartements à un prix inférieur.
Les majorations pratiquées par les détaillants de produits alimentaires dans les aéroports sont bien entendu également dues aux coûts plus élevés auxquels ils sont confrontés. Cela inclut les coûts supplémentaires liés au transport de la nourriture jusqu’à l’aéroport, au passage de cette nourriture (et du personnel) au contrôle de sécurité de l’aéroport et au paiement de loyers aéroportuaires particulièrement élevés. Ils sont également souvent tenus de reverser une partie de leurs revenus de vente à l’exploitant de l’aéroport.
Ces exigences rendent également difficile l’entrée sur le marché des concurrents, en particulier des petites entreprises. Autrement dit, il existe de grandes barrières à l’entrée. Même si un espace se libère, seules les entreprises capables de satisfaire aux contrôles de sécurité et aux vérifications d’antécédents stricts de l’aéroport – et capables de soumissionner pour des contrats très compétitifs avec l’aéroport – peuvent entrer. Une fois qu’elles y sont, cependant, elles ont la garantie d’une concurrence limitée et d’un trafic piétonnier important.
C’est pourquoi les aéroports ont tendance à être dominés par de plus grandes chaînes telles que les géants de la restauration rapide McDonald’s ou Hungry Jacks, qui peuvent répondre à ces exigences. Même ces plus grandes entreprises, dont les prix sont relativement uniformes d’un endroit à l’autre, augmentent leurs prix dans les terminaux.
Bien que les aéroports ne publient généralement pas de chiffres de location au mètre carré, le rapport de surveillance des aéroports de l’organisme de surveillance de la concurrence pour l’exercice 2024-25 a montré que les aéroports de Sydney, Melbourne, Perth et Sydney étaient « très rentables », les opérations commerciales telles que les magasins dans les terminaux contribuant à des revenus « substantiels ».
Le marché du logement comporte également ses propres coûts et restrictions supplémentaires. Les lois de zonage, par exemple, limitent la quantité d’offre qui peut être ajoutée au marché, en particulier dans les emplacements recherchés. Et il existe de nombreux autres fardeaux réglementaires, tels que les longs processus d’approbation des plans et les codes du bâtiment, qui rendent la construction d’une maison plus lourde.
Enfin, il existe une importante « prime d’emplacement » dans les aéroports et sur le marché du logement. Une maison située plus près de la ville ou dans un quartier plus sûr coûte généralement plus cher qu’une maison située dans un endroit moins recherché, même s’il s’agit d’une maison par ailleurs identique.
De même, vous ne payez pas pour une nourriture de meilleure qualité dans un aéroport. Vous êtes généralement facturé plus cher, simplement en raison de l’emplacement.
La bonne nouvelle est que nous pouvons faire baisser les prix de l’immobilier.
Bien que certaines choses (comme la disponibilité des terrains) ne puissent pas être modifiées, les refontes politiques telles que la réduction de la réduction de l’impôt sur les plus-values et le levier d’endettement négatif ont contribué à réduire la demande des investisseurs et les efforts visant à construire davantage de logements devraient ralentir davantage la croissance des prix de l’immobilier – tout comme les modifications des lois de zonage.
Mais les prix de la nourriture à l’aéroport ? Ils resteront probablement très hauts.
Millie Muroi est rédactrice économique au Sydney Morning Herald et à The Age, qui couvre le travail et l’économie. Elle était auparavant correspondante économique basée à la Press Gallery de Canberra et rédactrice bancaire basée à Sydney.Connectez-vous via X ou e-mail.