Kristina Mastrullo, responsable de la recherche et de la stratégie immobilière chez ResolveXO, a déclaré que la réaffectation des immeubles de bureaux à la livraison sur le dernier kilomètre pourrait fonctionner pour certaines propriétés sur la base des données de location.
« Les bureaux de banlieue sont souvent idéalement situés à proximité des artères et des connexions, ce qui est idéal pour la livraison sur le dernier kilomètre, et pourvoir les postes vacants augmenterait le taux d'occupation et générerait des revenus pour les propriétaires », a déclaré Mastrullo.
« Alors que traditionnellement le delta des loyers entre bureaux et secteurs industriels exclurait ce concept d'une réflexion plus approfondie, les loyers effectifs des deux secteurs à Sydney continuent de converger. »
Les données ResolveXO montrent que les propriétés industrielles de Mascot et Ultimo génèrent des loyers nets moyens de 540 $ et 630 $ par mètre carré, respectivement. Dans le secteur des bureaux, les loyers nets moyens des bureaux plus anciens à Chatswood et Parramatta sont respectivement de 459 $ et 463 $ par mètre carré.
En revanche, Mastrullo a déclaré que la modernisation des bureaux pour la logistique peut être coûteuse, prendre du temps et que les changements de zonage ou les exigences en matière de permis pourraient ralentir le réaménagement.
À Melbourne, l’écart important entre les loyers effectifs des bureaux et les loyers industriels rend le concept de « conversion de bureaux en pôle logistique » bien plus viable.
Les bâtiments plus anciens le long de St Kilda Road pourraient être convertis en entrepôts.Crédit:
Les données de ResolveXO indiquent que le loyer industriel moyen pour la périphérie de la ville est de 172 dollars par mètre carré, contre un loyer moyen pour les bureaux le long de St Kilda Road de 502 dollars par mètre carré.
Mastrullo a déclaré que cela soulève une question cruciale de savoir ce qu'il adviendra des actifs de bureaux bloqués à Melbourne à long terme.
Patrick Mainsbridge, représentant des locataires de Franklin Shanks, a déclaré que l'incertitude quant à l'obtention de rendements appropriés fait des conversions, du point de vue du propriétaire, « une entreprise risquée ».
« Du point de vue du locataire, les propriétaires tenteront probablement de récupérer les coûts des travaux d'investissement en loyers ou en réduisant les incitations, ce qui rend la tâche délicate », a déclaré Mainsbridge.
« L'accès aux routes et aux infrastructures de fret étant un critère de sélection très critique pour les demandes de baux industriels, toute réaffectation d'actifs doit d'abord s'avérer viable, en termes d'accès aux transports. Plus de 96 pour cent du parc de bureaux existant à Sydney tombe à ce premier obstacle.
Michael Cook, consultant immobilier et directeur du Cook Commercial Investment Group, a déclaré que l'un des problèmes est que certains bâtiments anciens sont détenus par des familles depuis des générations sans dette et que l'inoccupation n'est pas une grande préoccupation.
« Un immeuble ancien peut être vacant à 75 pour cent, mais les 25 pour cent de location sont suffisants pour fournir un revenu de détention décent compte tenu du coût d'acquisition initial », a déclaré Cook. « Malgré le sentiment négatif, le bureau reste probablement l'utilisation la plus importante et la meilleure. »
Mastrullo a déclaré qu'une analyse complète est nécessaire, mais avec des taux d'inoccupation de bureaux élevés et soutenus, une pression croissante sur les actifs de bureaux vieillissants et le déséquilibre persistant de l'offre et de la demande dans les centres logistiques, les options au-delà du résidentiel, de la construction pour louer ou de la vie assistée « pourraient valoir la peine d'être explorées ».