Une vente aux enchères à laquelle je suis allé récemment concernait une petite unité d'une chambre annoncée à 550 000 $. Les propriétaires voulaient désespérément vendre parce qu’ils étaient sur le point de divorcer, m’a dit l’agent immobilier. Le jour de la vente aux enchères, l'enchère la plus élevée était de 590 000 $. J'avais tapoté bien avant, félicitant intérieurement le dernier homme debout qui avait été convaincu par le commissaire-priseur d'« aller encore un peu plus haut ».
Le lendemain, il était de nouveau sur le marché : apparemment, les propriétaires n'étaient pas si désespérés de vendre et avaient juste fait perdre du temps à tous les enchérisseurs qui étaient venus, inspectaient la propriété et faisaient leurs recherches.
Ensuite, il y a eu le studio avec un guide des enchères de 575 000 $. « Nous sommes tellement choqués par le prix minimum de ce vendeur qu'il est vraiment désespéré de vendre », m'a dit l'agent immobilier. Étant le seul enchérisseur à se présenter le matin de l’enchère, j’ai pensé pouvoir dénicher la propriété pour un peu moins cher que le guide.
Au lieu de cela, j'ai passé un samedi entier à faire le fil d'Ariane avant de finalement signer un contrat rédigé par l'agent immobilier – pour ensuite recevoir un SMS de fin de soirée : l'équivalent d'un message de vendeur sur Facebook Marketplace pour dire qu'il avait décidé de facturer plus pour cette table que vous avez accepté d'acheter pendant que vous conduisiez pour la récupérer.
Dans ce cas, c’est l’agent qui m’a dit que le vendeur voulait plus que le guide des prix.
Rincez et répétez, et vous verrez combien des jours et des semaines de temps pour les acheteurs peuvent être perdus – sur les deux marchés.
L'enquête de ce masthead a révélé que les nouvelles annonces « à vendre » répertoriées après une vente aux enchères infructueuse dépassaient parfois de plus d'un million de dollars le guide des enchères précédemment répertorié. De toute évidence, dans ces cas-là, le guide initial des enchères était trompeur.
J'aimerais blâmer les agents immobiliers, mais la plupart d'entre eux ne font que jouer le jeu.
La règle générale est que les agents « ne connaissent pas » le prix de réserve de leur vendeur – le montant minimum pour lequel ils sont prêts à vendre – jusqu'au jour de l'enchère. C'est pourquoi ils s'en sortent sans problème, même si la plupart du temps, ils ont une très bonne idée du prix que leur client cherche à vendre.
Selon le gouvernement de Nouvelle-Galles du Sud, le fait de citer un prix estimé alors que le vendeur a déclaré qu'il ne vendrait qu'à un prix plus élevé « peut être considéré comme faux ou trompeur en vertu de la loi australienne sur la consommation ».
Mais si les agents immobiliers ne sont techniquement informés que le jour même, ils peuvent hausser les épaules et dire qu'ils ne connaissaient tout simplement pas le prix de réserve de leur vendeur. Bien sûr, la plupart ne le divulguent toujours pas le jour même, ce qui signifie que les acheteurs pour lesquels une propriété pourrait être bien hors de leur budget finissent toujours par prendre du temps dans leur journée pour se présenter.
J'ai de la chance dans la mesure où je n'ai pas de jeunes enfants à charge, ni un travail de week-end que je dois sacrifier pour venir, mais il est flagrant que beaucoup de ceux qui ont ces responsabilités soient trompés et perdent un temps précieux.
Il s'agit souvent d'une tentative des agents immobiliers de « générer de l'intérêt » lors de la vente aux enchères (en attirant davantage d'acheteurs, donnant ainsi l'impression qu'il y a beaucoup d'intérêt pour la propriété).
C'est comme si quelqu'un invitait toutes les personnes qui s'enquéraient d'un vieux grille-pain annoncé pour 5 $ à venir le récupérer, puis leur faisait enchérir avant de leur dire qu'il ne serait en réalité pas vendu à moins de 20 $.
Les bons agents immobiliers vous donneront une indication honnête de la fourchette de prix – même si ce n'est que par des clins d'œil et des coups de coude car ils ne sont pas censés vous le dire – mais il s'agit d'une espèce extrêmement rare.
La plupart ne se soucient pas particulièrement du temps que vous perdez.
C'est pourquoi nous avons besoin de meilleures règles. Le guide de vente aux enchères d'un bien immobilier doit être modifié dès qu'un agent immobilier est informé du prix de réserve. Idéalement, cela devrait avoir lieu au moins une semaine avant la vente aux enchères, mais au plus tard le matin de la vente aux enchères.
Si l'offre la plus élevée se situe au-dessus du prix guide mais n'est pas vendue, cela devrait déclencher un signal d'alarme auprès des autorités, avec une pénalité – peut-être une amende – infligée à l'agent immobilier et au vendeur.
Il devrait également être obligatoire que tous les prix de vente des propriétés soient publiés publiquement. Même s'il existe un argument selon lequel cela contribue à protéger la vie privée des gens, la non-divulgation des prix entraîne un manque de transparence des prix : des informations claires et accessibles sur lesquelles les clients peuvent prendre leurs décisions.
La plupart des prix non divulgués concernent des propriétés qui se sont vendues bien en dessous de leur prix attendu.
Souvent, l'acheteur de ces propriétés voudra cacher le peu qu'il a payé afin que cela ne diminue pas la valeur que les futurs acheteurs de la propriété pourraient voir. Ou encore, l'agent immobilier voudra le cacher pour protéger la valeur que les gens voient dans d'autres propriétés qu'ils vendent dans la région.
Étant donné que les guides de prix de l'immobilier ont tendance à être alignés sur les propriétés comparables vendues dans la région, cacher des prix bas peut conduire à des prix plus élevés sur le marché immobilier que ce que nous verrions autrement. Ce manque de transparence dans les prix conduit à ce que nous appelons un marché inefficace : dans lequel le prix des produits vendus ne reflète pas fidèlement leur vraie valeur, ce qui signifie que les gens finissent par payer trop cher pour ces produits.
Une grande partie des problèmes de notre marché immobilier proviennent du simple problème économique lié au manque de logements. Mais il existe également des problèmes évidents dans la manière dont nos propriétés sont commercialisées, qui font grimper les prix et font perdre du temps aux gens.
Même si j'ai effectué de nombreux achats sur Facebook Marketplace, avec seulement quelques annonces trompeuses occasionnelles, je n'en ai pas encore fait sur notre marché immobilier. À ce rythme, j'aurai tous les meubles et appareils électroménagers d'occasion dont je pourrais avoir besoin avant d'avoir une maison où les installer.