Les réformes du travail suivent une longue lignée de politiciens vaincus

Aux États-Unis, les dirigeants politiques décrivent toute initiative visant à modifier la sécurité sociale comme le « troisième rail » : touchez la ligne de métro qui transporte l'électricité jusqu'aux trains qui passent et, électoralement, vous êtes grillé.

Le troisième rail de l'Australie est l'engrenage négatif, qui a revendiqué divers trésoriers, dirigeants de l'opposition et même premiers ministres qui ont même envisagé de modifier un régime fiscal que ses partisans lui confèrent des qualités presque magiques, tout en étant décrit par ses détracteurs comme un fléau pour le système fiscal. et le marché immobilier.

Le Premier ministre Anthony Albanese et le trésorier Jim Chalmers pourraient se retrouver dans la même situation difficile que Paul Keating, Joe Hockey, Scott Morrison et Bill Shorten, après les révélations dans cet article sur la modélisation du Trésor concernant les modifications apportées aux règles d'endettement négatif.

Au cœur de leur problème se trouvent une caractéristique de longue date du système australien de propriété locative et un allégement fiscal plus récent qui promettait des milliards pour les entreprises mais s'est transformé en une aubaine pour les spéculateurs immobiliers.

Les propriétaires peuvent demander des déductions pour tout, depuis les intérêts hypothécaires jusqu'aux frais de nettoyage, sur le loyer de leurs propriétés.

Les pertes, dans le cadre d'une mesure introduite par le gouvernement lyonnais en 1936 pour augmenter l'offre de logements du pays, pouvaient être réclamées sur les revenus d'un propriétaire, quelle qu'en soit la source. Les personnes qui ont perdu de l’argent étaient négativement orientées.

Cela n’a pas eu d’impact immédiat, mais après la Seconde Guerre mondiale, le pays s’est lancé dans une frénésie de construction de logements – même si cela était en grande partie dû à la construction de logements par le gouvernement plutôt qu’aux locations du secteur privé.

En 1985, le système fiscal australien craquait sous les distorsions qui faisaient que les contribuables ordinaires supportaient le budget fédéral. Keating a entrepris ce qui reste la refonte la plus vaste du système et a introduit un impôt sur les plus-values. Il a également mis fin à la possibilité pour les propriétaires de réclamer des déductions d’intérêts sur leurs impôts, mettant ainsi fin à l’effet de levier négatif sous sa forme d’alors.

Les partisans de l'engrenage négatif, menés par l'influent lobby immobilier de la ville et les députés travaillistes de Sydney dont les électeurs affirmaient que le changement fiscal de Keating était la raison de la flambée des loyers dans toute la ville, se sont rebellés. En 1987, Keating a fait marche arrière et a restauré l'engrenage négatif à sa version de 1936.

Une mythologie autour de l’engrenage négatif a émergé de ces événements. Pour une politique nationale, son impact semblait aveugle. Les loyers ont augmenté à Sydney (qui connaissait une forte poussée démographique) et à Perth, où les taux d'inoccupation se situaient entre 1 et 2 pour cent, mais ont diminué à Melbourne, Brisbane, Adélaïde, Canberra et Hobart.

Dans le même temps, la Banque de réserve a relevé de manière agressive les taux d’intérêt.

L'impôt sur les gains en capital de Keating (et l'impôt sur les avantages sociaux) a contribué à financer des modifications majeures de l'impôt sur le revenu des particuliers, notamment une réduction du taux maximum de 60 ¢ par dollar à 49 ¢.

Le système d'imposition des gains en capital du travail indexait le coût d'un actif sur l'inflation pour garantir que la partie d'un gain en capital due uniquement à l'inflation n'était pas imposée.

En 1999, Peter Costello, alors trésorier, a reçu la revue Ralph sur la fiscalité des entreprises. Il a fait valoir qu'un régime fiscal plus généreux sur les plus-values ​​encouragerait les investisseurs à investir leurs liquidités dans les entreprises australiennes et les rendrait plus productives.

La proposition était de réduire de moitié l’impôt sur les plus-values ​​sur tous les investissements – tels que les actions – s’ils sont détenus depuis au moins 12 mois. Ni l'enquête ni le rapport Ralph ne craignaient que la nouvelle concession n'injecte des liquidités dans le marché immobilier. Mais c’est exactement ce qui s’est passé.

Avant le changement, les propriétaires fonciers du pays étaient répartis à parts égales entre ceux qui avaient perdu de l'argent (effet négatif) et ceux qui avaient réalisé des bénéfices (effet positif).

En 2003-2004, environ 60 pour cent des propriétaires étaient négativement orientés. En 2008-09, cette proportion avait atteint 68 pour cent.

Malgré cette augmentation du nombre de propriétaires déficitaires, il n’y a pas eu d’augmentation correspondante du nombre de nouveaux logements. Les primo-accédants se sont retrouvés confrontés à des surenchères face à des investisseurs négativement orientés vers les propriétés existantes.

Pendant la crise du COVID-19, l’équilibre entre les propriétaires orientés négativement et positivement s’est rétabli, mais cela était uniquement dû à l’effondrement des taux d’intérêt officiels. Le déséquilibre reviendra en raison de la hausse du taux au comptant à partir de mai 2022.

L’association de l’endettement négatif et de l’allégement fiscal sur les plus-values, même si elle n’a pas été le moteur de la flambée des prix de l’immobilier depuis 30 ans, n’a certainement pas réussi à la mettre au pas.

Le prix médian des logements à Sydney était de 272 500 dollars avant les modifications apportées à l'impôt sur les plus-values ​​en 1999. Aujourd'hui, c'est 1,5 million de dollars. S'il avait suivi l'inflation, le prix médian aurait été d'environ 540 000 dollars.

Les fiscalistes et les économistes ont rapidement pris conscience des problèmes provoqués par la situation fiscale.

La révision fiscale Henry de 2009 a fait valoir que la concession n’avait pas réussi à canaliser l’argent vers les entreprises tout en augmentant les risques dans l’ensemble de l’économie.

« Le système fiscal actuel est également susceptible d’encourager un effet de levier excessif en vue d’obtenir des revenus fiscalement avantageux. Lorsque les flux de capitaux sont utilisés pour financer des actifs moins productifs, cela peut également affecter la stabilité macroéconomique à long terme », affirme-t-il.

Il préconisait l'introduction d'une réduction de 40 pour cent sur tous les revenus et pertes nets de location ainsi que sur les plus-values.

« L’épargne serait allouée de manière plus productive, les distorsions sur l’immobilier locatif et sur d’autres marchés seraient réduites, et les choix d’investissement et de financement des ménages seraient mieux adaptés à leur situation et à leurs préférences en matière de risque », conclut-il.

La Banque de réserve était également inquiète. Ses préoccupations ne portaient pas spécifiquement sur les prix de l’immobilier, mais sur le fait que le système fiscal pourrait devenir une menace pour le système financier.

Des documents internes relatifs à la soumission de la banque à l'examen Murray du système financier de 2014 ont révélé ses craintes que l'endettement négatif et l'allégement fiscal sur les plus-values ​​ne constituent un cocktail économique dangereux.

Le mix politique « pourrait encourager les investissements spéculatifs et à effet de levier dans le logement » et conduire les investisseurs à « faire monter les prix de l’immobilier ».

« Tout changement qui décourage l'endettement négatif peut être une bonne chose du point de vue de la stabilité financière », note-t-il sans ambages.

La Banque de réserve a envisagé de plafonner les intérêts pouvant être réclamés en tant que déduction fiscale dans le cadre d'un effet d'endettement négatif et de réduire l'allégement fiscal des plus-values.

Dans son dernier discours au Parlement en 2015, l'ancien trésorier Hockey a soutenu la réforme du taux d'endettement négatif dans le cadre d'une refonte plus large du système fiscal visant à permettre une réduction du taux marginal personnel le plus élevé à 40 pour cent.

« L’effet de levier négatif devrait être orienté vers les nouveaux logements afin d’inciter à accroître le parc immobilier plutôt qu’à spéculer sur les propriétés existantes », a-t-il déclaré.

L'ancien leader travailliste Shorten se présenterait aux élections de 2016 et 2019 avec l'intention de limiter l'effet de levier négatif sur les nouveaux logements tout en supprimant l'allégement fiscal sur les plus-values.

En tant que trésorier, Morrison admettrait qu'il y avait des « excès » autour de l'endettement négatif, son département examinant d'éventuels changements, mais lui et le Premier ministre de l'époque, Malcolm Turnbull, décideraient de cibler les propositions de Shorten.

Les partisans de l’effet de levier négatif soutiennent que cela stimule la construction de nouvelles maisons. Albanese a déclaré que sa plus grande préoccupation était que tout changement pourrait réduire l'offre de logements.

Mais l'économiste indépendant Saul Eslake a déclaré que depuis que les États-Unis ont aboli leur version du ratio d'endettement négatif en 1986, les taux d'inoccupation des logements locatifs étaient en moyenne de 8 pour cent et n'ont jamais été inférieurs à 5,6 pour cent.

Le taux d'inoccupation des logements locatifs en Australie s'élève en moyenne à 2,6 pour cent depuis le milieu des années 80 et n'a jamais dépassé 4,4 pour cent.

« Voilà pour l'idée selon laquelle l'effet de levier négatif est « essentiel » pour garantir une offre adéquate de logements locatifs », note-t-il.

Outre l’avantage fiscal, les investisseurs négativement orientés espèrent que leur plus-value fiscalement avantageuse fera plus que compenser les pertes accumulées.

Mais une étude réalisée l'année dernière par les sociétés de services immobiliers LongView et PEXA a révélé que pour la plupart des propriétaires, le rêve d'un gain en capital fantastique n'est que cela : un rêve.

Entre 1990 et 2020, ils ont constaté un taux de rendement médian après impôt d’environ 6,5 pour cent. En revanche, les fonds de retraite ont atteint en moyenne 7,4 pour cent sur la même période.

En d’autres termes, plutôt que de traiter avec des agents immobiliers, des locataires et des lave-vaisselle cassés, la plupart des propriétaires aux attitudes négatives feraient mieux d’investir de l’argent dans des super.

Un autre problème est que l’Australie compte trop de propriétaires individuels et peu d’organisations à but lucratif ou non qui possèdent et gèrent des propriétés.

Comme le savent les locataires de longue durée, la qualité des propriétaires et des agents immobiliers peut varier considérablement. Comme l'ont noté les recherches de LongView et PEXA, « l'Australie est particulièrement mauvaise pour les locataires », avec des problèmes dans tous les domaines, depuis la possession d'un animal de compagnie jusqu'à ce qu'un propriétaire nettoie la moisissure d'une cuisine.

L’économiste indépendant et ancien économiste en chef de la Housing Industry Association, Harley Dale, a noté que même si la plupart des personnes impliquées dans l’engrenage négatif étaient des salariés à revenus élevés, cela était devenu une aspiration pour beaucoup d’autres.

« La nature de la politique d’endettement négatif est qu’elle favorise les salariés aux revenus plus élevés, mais au fil du temps, depuis le milieu des années 1980, l’Australie centrale a développé un point de vue différent. Ils considèrent cela comme un investissement dans une ou deux maisons pour l'avenir de leurs enfants », a-t-il déclaré.

Eslake a déclaré que les affirmations selon lesquelles l'offre s'effondrerait en raison de changements dans l'endettement négatif n'ont pas résisté à un examen minutieux, car les investisseurs créaient en fait une demande supplémentaire en surenchérissant sur un propriétaire-occupant potentiel.

« Même si la réduction de l’effet de levier négatif réduira presque certainement l’offre de logements locatifs, elle réduira la demande de logements locatifs exactement du même montant », a-t-il déclaré.

« En fait, si l'effet de levier négatif était aboli ou réduit pour les investisseurs dans les logements existants mais conservé pour les nouveaux logements, il est plausible qu'il y ait effectivement une augmentation des investissements dans les nouveaux logements locatifs. »

Quels que soient les arguments économiques autour du ratio d’endettement négatif et de l’impôt sur les plus-values, la question reste embourbée dans le politique. C’est quelque chose qu’Albanese et Chalmers découvrent, tout comme leurs prédécesseurs politiques.