Ce serait bien si cela n’avait pas d’effet d’entraînement. Nous savons (mais de nombreux politiciens l’ignorent) que l’augmentation de la demande pour une ressource rare fait monter son prix. Le système de dépôt de 5 pour cent n’est pas différent car il « aide » certains acheteurs d’une première maison (y compris ceux qui n’en ont pas vraiment besoin) à acheter maintenant plutôt que plus tard.
Cela ne fait cependant rien pour réduire l’énorme emprunt auquel ils seront confrontés. Et pour ceux qui ne peuvent pas entrer plus tôt (parce qu’ils ne gagnent pas assez ou ne peuvent pas rassembler un dépôt de 5 pour cent), cela les laisse dans une situation encore pire parce que la demande plus élevée (combinée à une offre limitée de maisons) pousse les prix de l’immobilier encore plus hors de leur portée.
Pour de nombreux acheteurs d’une première maison, en particulier ceux qui sont les plus éloignés des moyens financiers, la politique les laisse dans une situation encore pire. De nombreuses économies réalisées par les acheteurs d’une première maison en évitant l’assurance hypothécaire des prêteurs seront probablement simplement ajoutées par les agents immobiliers et les vendeurs à leur prix demandé – ils détiennent le pouvoir lorsque la demande dépasse l’offre.
Pour être honnête, l’impact sur les prix a été exagéré par beaucoup, y compris par les libéraux qui critiquent (à juste titre) la suppression par le parti travailliste des limites de revenus et des plafonds sur le prix des propriétés éligibles au programme.
Sur environ 57 000 logements achetés le mois dernier (lorsque le programme a été élargi), près de 5 800 l’ont été grâce à ce programme, contre 3 900 à la même époque l’année dernière.
Cela est conforme aux estimations du Trésor, qui concluait que l’impact de l’expansion serait une hausse des prix de l’immobilier dans le pays d’environ 0,6 pour cent sur six ans.
Bien sûr, ce n’est pas énorme – surtout si on le compare à l’effet d’autres facteurs tels que les taux d’intérêt (même s’il est important de se rappeler que le rôle de la Reserve Bank n’est pas de s’occuper des prix de l’immobilier). Mais prétendre que le programme aide tous les premiers acheteurs de logement est trompeur. Les gagnants sont ceux qui possèdent déjà un bien immobilier.
Étant donné qu’environ les deux tiers des Australiens possèdent au moins une maison, il n’est pas entièrement surprenant que nos principaux partis veillent aux intérêts de la majorité. Et c’est peut-être la raison pour laquelle on fait si peu de bruit à propos d’une politique qui ne fait pas vraiment ce qu’elle dit sur l’emballage.
C’est une politique intelligente, car cette politique est présentée comme un moyen d’aider les premiers acheteurs de maison (dont certains le croiront ou bénéficieront personnellement d’un déménagement anticipé), et les propriétaires existants continuent de voir la valeur de leurs propriétés grimper.
Si le gouvernement reconnaissait que le programme n’aide qu’une partie des premiers acheteurs de logement, il serait plus honnête. Mais il y a rarement de la place pour la nuance en politique, et il y a rarement une grande volonté de la part des politiciens de reconnaître où ils pourraient se tromper.
Il faut reconnaître que les travaillistes examinent l’abordabilité du logement sous plusieurs angles, en fixant des objectifs ambitieux et en prenant des mesures pour stimuler l’offre.
Qu’ils en fassent assez est une autre question. Mais les travaillistes ont investi des milliards de dollars dans la construction de davantage de logements – et se sont même aventurés sur le territoire traditionnellement libéral de la réduction des formalités administratives en suspendant les modifications du Code national de construction dans le but de faciliter la tâche des constructeurs.
Un domaine que les deux principaux partis hésitent à aborder est celui de la fiscalité : il s’agit de revoir les incitations en place pour les investisseurs qui achètent souvent des logements existants (ce qui fait monter les prix) plutôt que d’investir dans la construction de nouveaux logements. C’est une grande occasion manquée d’aider les premiers acheteurs de maison.
En ce qui concerne le système de dépôt de 5 pour cent, l’interprétation la plus douce, tant pour les libéraux que pour les travaillistes, est que leur cœur est à la bonne place, mais pas leur tête.