Les bâtiments trophées situés dans des emplacements privilégiés résistent, mais il supprime les blocs de qualité « B » et « C » de son portefeuille. Ils ne sont plus viables dans le monde du travail hybride post-COVID. « Ce sont des choses obsolètes du point de vue compétitif : des rues secondaires, des bâtiments sombres. Vous ne pouvez pas les donner », a-t-il déclaré.
« C’est un accident de train au ralenti. »
Stijn Van Nieuwerburgh, Université de Columbia
Il a même récemment fait défaut sur un prêt de 240 millions de dollars pour une tour de bureaux de 33 étages au 61 Broadway à New York, remettant les clés à un syndicat de banques. C’est leur casse-tête maintenant.
Rechler s’attend à ce que 500 à 1 000 banques disparaissent lors d’une vague de consolidation. Ils ont été confrontés à une fuite incessante de leurs dépôts vers des fonds du marché monétaire payant des intérêts plus élevés, aggravant ainsi leurs problèmes immobiliers.
« On ne peut pas augmenter les taux aussi rapidement sans s’attendre à un choc financier. Nous travaillons déjà sur des transactions à 50 pour cent par dollar : les fonds propres sont effacés et la moitié du prêt est effacé », a-t-il déclaré.
L’article de Piskorski indique que la valeur implicite des bureaux a chuté de 50 pour cent en moyenne par rapport à leur sommet, et que 45 pour cent de tous les prêts de bureaux sont actuellement en fonds propres négatifs. La plupart des indices enregistrent une baisse des prix plus faible, mais ils suivent les sites de premier ordre, sont à la traîne du marché et ne prennent pas en compte les bâtiments « indésirables ».
Le prêt de bureau typique comporte un taux d’intérêt « hérité » de 3,97 pour cent. Le taux en vigueur aujourd’hui est de 7,42 pour cent – si vous pouvez emprunter. Les conseils d’administration des banques et les régulateurs ont contraint les prêteurs à réduire leur exposition. Les promoteurs sont exclus du système de crédit une fois que les ratios prêt/valeur dépassent 80 pour cent.
« Les taux de défaut pourraient potentiellement atteindre des niveaux comparables, voire supérieurs, à ceux observés lors de la Grande Récession », indique le document publié par le Bureau national de recherche économique.
Il n’y a pas eu de répétition des paniques bancaires fulgurantes qui ont fait tomber la Silicon Valley Bank, la First Republic et deux petits prêteurs en mars dernier, la contagion renversant le Crédit Suisse en Europe. Mais c’est parce que le soutien aux liquidités a permis aux prêteurs de « s’étendre et de faire semblant ».
Le document du NBER indique que les banques ont une exposition totale à l’immobilier commercial de 2,7 billions de dollars. Près de 70 pour cent sont concentrés parmi les prêteurs régionaux de petite et moyenne taille. La plupart ont épuisé leurs marges de sécurité. Selon Moody’s, l’exposition des banques régionales dont les actifs sont inférieurs à 250 milliards de dollars représente 180 pour cent de leur capital.
La menace qui pèse sur le système financier est plus grande car quelque 2 000 banques sont déjà confrontées à une « capitalisation négative » en raison du choc plus large des taux d’intérêt et des pertes papier sur les obligations. Toute nouvelle tension dans l’immobilier commercial pourrait pousser un autre niveau de prêteurs à bout.
Le journal estime que 300 banques risquent des « crises de solvabilité ». Les problèmes pourraient ne pas s’arrêter là : la contagion pourrait déclencher « une fuite généralisée des déposants non assurés, mettant à mal un équilibre fragile dans le système bancaire ».
Les responsables de la Fed et du Trésor avaient supposé que les employés retourneraient progressivement dans leurs bureaux à mesure que le COVID s’estomperait, stabilisant ainsi les loyers à un niveau gérable. Cela ne s’est pas produit. Il devient de plus en plus clair que le travail hybride est là pour rester.
Le « Baromètre du retour au travail » de Kastle dans 10 villes montre que le taux d’occupation des bureaux n’a guère augmenté depuis la mi-2022 et était toujours bloqué à 51,1 pour cent en décembre.
Cela contraste fortement avec l’Asie, où les bureaux sont remplis à près de 100 pour cent. En moyenne, seulement 34,1 pour cent des travailleurs aux États-Unis se présentent le vendredi, soit 28,2 pour cent dans la Silicon Valley (San José) et 27,4 pour cent à New York.
Les États-Unis sont une mosaïque de différents marchés immobiliers commerciaux. Tous les segments ne sont pas en difficulté. L’histoire du désastre concerne les immeubles de bureaux de second rang, qui se vendent à des prix réduits de 60 à 70 pour cent à San Francisco et à New York.
Le professeur Stijn Van Nieuwerburgh, expert en immobilier et en finance à l’Université de Columbia, a déclaré que les locataires se retirent à l’échéance de leur bail ou négocient des accords pour moins d’espace. Jusqu’à présent, seul un tiers de ces baux ont expiré. La plupart des dégâts sont encore à venir.
« C’est un accident de train au ralenti », a-t-il déclaré.
Certains bâtiments peuvent être convertis en appartements, mais cela nécessite une refonte radicale, avec une nouvelle plomberie, des fenêtres pouvant s’ouvrir et des permis de zonage. Cela n’est commercialement viable que lorsque les prix se sont effondrés. Une fois que les banques ont saisi une propriété, il est généralement moins coûteux de démolir la structure.
Van Nieuwerburgh a co-écrit et vient de republier un article intitulé Travail à domicile et apocalypse immobilière au bureauavec des chiffres révisés estimant que la « destruction de valeur » des immeubles de bureaux new-yorkais pourrait atteindre 650 milliards de dollars, risquant ainsi une spirale catastrophique urbaine caractérisée par une diminution des recettes fiscales et une baisse des investissements.
« Notre article ne représente pas le pire des cas ; c’est le scénario médian », a-t-il déclaré.
Rechler estime que cet épisode n’est pas une répétition de la crise de Lehman. Cela ressemble à la saga de l’épargne et du crédit d’il y a 30 ans, qui a conduit à la faillite de 747 « caisses d’épargne » et à un nettoyage des contribuables, mais n’a jamais atteint un seuil systémique. « Cela ressemble beaucoup au début des années 1990, ce n’est pas 2008 », a-t-il déclaré.
La Fed a peut-être réussi cette fois-ci une désinflation impeccable, sans récession, mais il est encore trop tôt pour une célébration triomphaliste.
« Les gens parlent toujours d’un atterrissage en douceur lorsque la Fed pivote. Tout semble parfait », a déclaré Piskorski.
Le resserrement monétaire intervient avec un décalage long et variable, et cette fois-ci, le dosage a été énorme.
Le Telegraph, Londres
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