Alors que de nombreux jeunes acheteurs de logements sont surenchéri par des investisseurs immobiliers qui peuvent prétendre à un avantage fiscal, la décision du gouvernement albanais de demander conseil au Trésor sur la réduction des avantages fiscaux en matière d'endettement négatif et de plus-values est une réponse compréhensible à la crise du logement.
Le Premier ministre Anthony Albanese parle de l'effet de levier négatif.Crédit: Oeuvre d'art – Marija Ercegovac
La réforme envisagée s'annonce comme un enjeu majeur lors des prochaines élections fédérales, les Verts exigeant la fin des allégements fiscaux et les Libéraux mettant en garde contre un coup dur pour les investisseurs.
Le mythe veut que cela concerne les riches. Ce n'est pas le cas.
Les riches étaient autrefois les propriétaires fonciers en Australie. Mais les changements apportés aux politiques d’emprunt des banques et à la législation sur la déductibilité fiscale ont permis à de nombreux Australiens de la classe moyenne de se tourner vers l’immobilier, soit comme investissement, soit comme alternative à la retraite.
Ces changements ont contribué à dynamiser le marché immobilier et aujourd’hui, la réalité est que des millions de contribuables utilisent l’effet de levier négatif comme moyen légitime de réclamer un avantage fiscal lorsque les coûts d’un bien d’investissement dépassent les revenus. L’Australian Tax Office a déclaré que 2,2 millions de contribuables possédaient des biens d’investissement. Le Trésor a déclaré qu’environ 1,1 million de personnes ont subi une perte de loyer en 2023 et ont perçu des avantages fiscaux d’une valeur de 2,7 milliards de dollars.
La réforme la plus simple pourrait consister à limiter le nombre de biens immobiliers. Sur les 2,2 millions de contribuables possédant des biens immobiliers d’investissement, la plupart des « papas et mamans investisseurs » font partie des 1,6 million de propriétaires qui n’en possèdent qu’un. Parallèlement, 423 000 contribuables en possèdent deux, 130 000 en possèdent trois et environ 85 000 possèdent plusieurs biens immobiliers. Une autre option consiste à limiter la valeur des créances plutôt que le nombre de biens immobiliers. Le gouvernement pourrait également envisager de modifier la réduction de 50 % de l’impôt sur les plus-values lors de la vente de biens immobiliers – un avantage fiscal bien plus important.
Comme le HérautDavid Crowe, correspondant politique en chef de l'hebdomadaire américain, a souligné que même si seulement la moitié des électeurs étaient en situation d'endettement négatif l'an dernier, de nombreux autres l'auraient été par le passé ou voudraient l'explorer à l'avenir, ce qui représente plus de 14 500 électeurs dans chaque circonscription. Bien que de nombreux électeurs se trouvent dans des circonscriptions libérales et indépendantes « turquoise », l'endettement négatif n'est pas inconnu dans les circonscriptions marginales.
Il n’est pas étonnant que le Parti travailliste doive faire preuve de prudence lorsqu’il élabore des changements dans la politique du logement. Ce type de réforme a une histoire électorale récente chargée. L’ancien chef du parti, Bill Shorten, souhaitait limiter l’effet de levier négatif aux seuls nouveaux biens immobiliers, réduire l’abattement fiscal sur les plus-values de 50 % à 25 % et limiter les crédits d’impôt, des réformes largement considérées comme lui coûtant les élections de 2016 et de 2019.