Peu importe la façon dont vous faites le calcul, la seule façon pour que le logement devienne abordable est que les prix baissent ou cessent de grimper.
Mais dans un pays où la plus grande source de richesse des ménages est la maison familiale et la terre sur laquelle elle se trouve, personne ne veut que se termine une fête qui dure depuis 24 ans.
Les graphiques affichés ici montrent le problème épineux. La valeur des maisons et des appartements a largement dépassé la croissance des salaires depuis le début du siècle, obligeant les futurs propriétaires à contracter des prêts hypothécaires de plus en plus élevés.
Dans une situation que l'économiste indépendante Nicki Hutley qualifie de criminelle et que son collègue économiste Saul Eslake prévient qu'elle va s'aggraver, les salaires ont augmenté d'environ 110 pour cent depuis 2000 tandis que l'inflation a augmenté d'environ 100 pour cent.
Mais la valeur des logements a grimpé entre 330 et 411 pour cent dans nos capitales au cours de la même période. Malgré la hausse des salaires au cours des deux dernières années, l’écart se creuse à mesure que la valeur des logements augmente encore plus rapidement.
L’écart entre les salaires et la valeur des logements a été comblé par des prêts hypothécaires surdimensionnés.
À la fin de 2000, le nouveau prêt moyen s'élevait à 111 000 $. Aujourd'hui, c'est 636 000 $.
En Nouvelle-Galles du Sud, il est passé de 150 000 $ à 771 000 $, tandis qu'à Victoria, il est passé de 123 000 $ à 617 000 $.
Les banques, craignant un choc parmi leurs clients, ont prolongé les périodes de remboursement des prêts hypothécaires à 30 ans, contre 25 ans traditionnellement.
Ces prêts hypothécaires n’incluent pas la « banque de papa et maman », qui n’est éclipsée en taille que par les portefeuilles de prêts de la Commonwealth Bank, de Westpac, de la National Australia Bank et d’ANZ.
Depuis 2002, la valeur combinée des prêts hypothécaires aux propriétaires occupants détenus par les quatre grands est passée de 167 milliards de dollars à 1,1 billion de dollars, tandis que les prêts aux investisseurs ont bondi de 45,5 milliards de dollars à 559 milliards de dollars.
Hutley affirme que l’abordabilité du logement a atteint un niveau de crise selon une série de paramètres qui devraient inciter les jeunes Australiens à protester constamment.
« Cela n'est pas seulement intenable, cela représente un échec massif des jeunes Australiens à tous les niveaux de gouvernement sur une période de plusieurs décennies, ce qui a entraîné d'énormes coûts économiques, sociaux et même environnementaux et renforce les inégalités intergénérationnelles », dit-elle.
« Une telle négligence scandaleuse à l’égard des Millennials, en particulier, me fait me demander pourquoi ils ne défilent pas dans les rues. »
Eslake accuse la classe politique de verser des larmes de crocodile pour les aspirants acheteurs d'un premier logement, qui sont environ 100 000 par an et qui bénéficieraient le plus d'une baisse de l'inflation des prix de l'immobilier par rapport aux revenus.
« Alors que les politiciens savent qu'à tout moment, plus de 11 millions d'Australiens sont propriétaires de leur propre maison, et au moins 2 millions possèdent au moins un immeuble de rapport: et cela représente 11 à 13 millions de voix pour des politiques qui maintiendraient les prix de l'immobilier. augmentant à un rythme plus rapide que les revenus », dit-il.
L'abordabilité du logement est devenue une tempête politique fédérale sans précédent au cours d'une génération, tandis que les États, dirigés par le premier ministre de Nouvelle-Galles du Sud, Chris Minns, et Jacinta Allan, de Victoria, évoluent de manière sans précédent sur la question.
Le gouvernement fédéral à lui seul a annoncé des programmes de plus de 32 milliards de dollars, notamment des subventions pour accélérer la planification et les infrastructures, davantage de logements sociaux et des programmes spécialisés pour les communautés autochtones éloignées et les anciens combattants.
Mais son objectif de construire 1,2 million de logements d’ici mi-2029 est déjà en retard.
Le trésorier Jim Chalmers affirme que les plus grandes priorités du gouvernement sont le coût de la vie et du logement.
« La croissance des salaires est également un élément très important pour lutter contre le coût de la vie en général, et la croissance annuelle des salaires réels est de retour sous ce gouvernement après une décennie de stagnation et de suppression délibérée par nos prédécesseurs », dit-il.
La Coalition a annoncé son intention de consacrer 5 milliards de dollars aux infrastructures de nouveaux lotissements tout en réitérant sa promesse électorale de 2022 de permettre aux primo-accédants d’accéder à une partie de leur pension de retraite.
Le trésorier fantôme Angus Taylor, qui a utilisé cette semaine un discours pour affirmer que l’un des principaux défis de la création de richesse était de rendre l’accession à la propriété « à nouveau réalisable », affirme qu’empêcher les gens d’accéder à la propriété est à la fois moralement répréhensible et économiquement imprudent.
« Un effondrement de l’accession à la propriété a de profondes implications, non seulement sur notre caractère ambitieux, mais aussi sur les coûts de notre système de retraite », dit-il.
Le porte-parole des Verts en matière de logement, Max Chandler-Mather, affirme que les prix continueront à dépasser les salaires, conformément aux recommandations politiques du gouvernement et de la Coalition.
Il dit que les salaires ont besoin de temps pour rattraper leur retard.
« La seule façon de stabiliser les prix de l’immobilier est de mettre fin aux allégements fiscaux massifs accordés aux investisseurs immobiliers et de remettre le gouvernement dans la construction de logements abordables à une échelle qui peut affecter les prix », dit-il.
Le Premier ministre Anthony Albanese a placé le logement au centre du programme politique du gouvernement.Crédit: Oscar Colman
Aucun camp politique n’est prêt à affirmer que les prix de l’immobilier devraient baisser ou même cesser de grimper. Au National Press Club le mois dernier, l'indépendante Allegra Spender – qui représente le siège de Wentworth, qui possède certains des logements les plus chers du pays – a déclaré que les salaires devaient augmenter plutôt que les prix baisser.
Comme le souligne Eslake, l’intérêt économique des propriétaires existants est politiquement insurmontable.
Sur les 16 500 milliards de dollars de richesse détenus par les ménages australiens, les deux tiers, soit 11 200 milliards de dollars, sont liés au logement et à la terre. Le deuxième plus grand trésor de richesse est de 3,9 billions de dollars.
Les plus grandes banques du pays seraient confrontées à d’énormes problèmes si la valeur des logements, qui supporte 1 700 milliards de dollars de prêts hypothécaires, commençait à chuter.
Mais la flambée des prix par rapport aux salaires a d’énormes coûts économiques et sociaux.
Hutley affirme que le logement précaire entraîne une dégradation des niveaux d'éducation, de la santé mentale et physique ainsi que de la flexibilité de la main-d'œuvre.
Le système fiscal gonfle l’importance du logement en tant que classe d’actifs, évinçant ainsi les investissements plus productifs.
« Ce qui est vraiment tragique, c’est qu’il n’existe pas de solution miracle. Il faudra peut-être une autre génération pour résoudre le problème, à condition que les politiciens décident d’agir de manière globale », dit-elle.
Le fossé entre les salaires et les prix de l’immobilier s’est produit sous la surveillance de la Banque de réserve. Une baisse des taux d'intérêt entre le milieu des années 1990 et le milieu des années 2000, due en grande partie à la maîtrise de l'inflation par la RBA, a accru le pouvoir d'emprunt des Australiens.
Le monde post-crise financière mondiale, caractérisé par des taux d’intérêt toujours plus bas, a gonflé le pouvoir d’emprunt auquel les Australiens et les banques sont habitués.
Eslake affirme que le coût ultime est supporté par les jeunes Australiens et ceux qui sont encore à naître. Les taux d’accession à la propriété chez les 25 à 34 ans sont revenus à leur niveau de 1947 – et pourraient encore se détériorer.
« La situation pourrait être sur le point de s'aggraver encore davantage, si cela est possible, lorsque la Banque de réserve commencera à réduire les taux d'intérêt officiels », conclut-il.