Mis à jour ,publié pour la première fois
La refonte budgétaire du gouvernement fédéral, consistant en un effet de levier négatif et un impôt sur les plus-values, a été imputée à la plus forte baisse jamais enregistrée des prêts immobiliers contractés par les investisseurs, avec des avertissements selon lesquels le marché immobilier connaîtra des difficultés pendant une bonne partie de l’année prochaine.
Les chiffres du Bureau australien des statistiques publiés ce matin montrent que les prêts aux investisseurs ont chuté de 30,6 pour cent au cours des trois mois précédant septembre. Au cours des 12 derniers mois, les prêts aux investisseurs ont diminué de 38,6 pour cent.
La baisse se concentre toutefois chez les investisseurs qui achètent des logements existants. En Nouvelle-Galles du Sud, les prêts aux investisseurs pour les nouvelles constructions ont chuté de 18,4 pour cent au cours du trimestre de septembre, mais pour les logements existants, ils se sont effondrés de près de 50 pour cent.
C’était une histoire similaire dans le reste du pays. Les prêts accordés par les investisseurs pour les logements existants ont chuté de 27 pour cent à Victoria, de 40 pour cent dans le Queensland et de 38,1 pour cent en Australie occidentale.
À l’échelle nationale, le ratio d’investisseurs achetant des maisons existantes par rapport à la construction de nouvelles propriétés est tombé à son plus bas niveau jamais enregistré.
Ces fortes baisses se sont produites après le budget de mai dans lequel le trésorier Jim Chalmers a révélé son intention de limiter l’endettement négatif – la capacité de compenser les pertes sur un bien locatif par le revenu total d’une personne – aux nouvelles constructions à partir du 1er juillet de l’année prochaine.
L’allégement fiscal de 50 pour cent sur les plus-values, accusé par les critiques d’être à l’origine de la hausse des prix de l’immobilier et de l’activité des investisseurs après son introduction par le gouvernement Howard, reviendra à une base corrigée de l’inflation le 1er juillet de l’année prochaine.
Les changements ont été annoncés après que la Banque de réserve a commencé à relever les taux d’intérêt et le début d’une baisse des prix de l’immobilier national, qui en est à son septième mois consécutif.
Dans l’ensemble, les nouveaux prêts immobiliers ont chuté de 15,5 pour cent au cours du trimestre, pour s’établir à 21,4 pour cent au cours de l’année écoulée. Cela inclut les premiers acheteurs de logements dont les prêts aux nouveaux entrants sur le marché immobilier ont chuté de 8,6 pour cent au cours du trimestre et de 12,3 pour cent sur l’année.
La ministre du Logement, Clare O’Neil, a déclaré que les chiffres montraient un net déplacement des investisseurs vers les personnes souhaitant acheter leur propre maison et que les investisseurs s’étaient tournés vers la construction de nouvelles maisons.
« Nous avons un marché immobilier orienté vers les investisseurs depuis une génération, et où cela nous a-t-il mené ? Une chute de l’accession à la propriété, des hausses incontrôlées des prix de l’immobilier et une génération qui perd espoir », a-t-elle déclaré dans ce titre.
« Ces chiffres montrent que la balance revient en faveur des Australiens qui achètent une maison pour y vivre, et en particulier vers nos premiers acheteurs de maison. »
Le porte-parole libéral en matière de logement, Andrew Bragg, a déclaré que les chiffres montraient que les politiques fiscales du gouvernement nuisaient au marché immobilier et aux propriétaires.
« Personne ne profite des nouvelles taxes, ni les premiers propriétaires, ni les propriétaires, ni les locataires, ni les investisseurs. Il est temps qu’elles soient abrogées », a-t-il déclaré.
L’économiste de JP Morgan, Tom Ryan, a noté que la baisse des prêts aux propriétaires occupants était conforme aux autres baisses survenues au cours des périodes où la Banque de réserve resserrait sa politique monétaire.
Mais la baisse des prêts aux investisseurs a été exacerbée par les changements fiscaux prévus dans le budget de cette année, Ryan prévenant qu’ils « resteront probablement un frein structurel » pendant un certain temps.
L’économiste principal de l’HIA, Maurice Tapang, a déclaré que l’augmentation de la construction d’entreprises pourrait signifier que les constructeurs construisent des logements spéciaux pour protéger leurs sous-traitants.
Il a déclaré que le secteur immobilier n’avait pas encore ressenti tout le poids des cinq hausses de taux décidées par la RBA et du coup porté à la confiance par les modifications fiscales du gouvernement.
« Les investisseurs sont essentiels pour remédier à la sous-offre de logements et modérer les cycles baissiers du marché. Ils contribuent à l’offre locative et au parc net de logements, tout en n’ajoutant rien à la demande de logements », a déclaré Tapang. « Les politiques qui augmentent le coût ou le risque d’investir dans le logement ne résolvent pas cette pénurie mais l’aggravent plutôt. »
Mais les chiffres montrent également que les entreprises empruntent des montants records pour construire des immeubles d’habitation et des centres de données.
La valeur des prêts à la construction accordés aux entreprises a grimpé de 27,6 pour cent au cours du trimestre, soit une hausse de 51,8 pour cent au cours des 12 derniers mois.
Les prêts aux logements, principalement des unités et des immeubles d’appartements, ont grimpé de 56 pour cent sur l’année pour atteindre un montant record de 8,4 milliards de dollars, tandis que les prêts pour d’autres bâtiments, y compris les centres de données, ont grimpé de 84 pour cent sur une base annuelle pour atteindre plus de 5 milliards de dollars.
Le plus grand prêteur immobilier du pays, la Commonwealth Bank, a noté dans sa mise à jour trimestrielle du marché publiée mercredi que les pressions sur le coût de la vie et l’impact de la hausse des taux d’intérêt commencent à affecter ses emprunteurs.
Le PDG de la banque, Matt Comyn, a déclaré que même si la croissance économique ralentissait, l’économie globale restait résiliente en raison du faible taux de chômage et des fortes dépenses d’infrastructure publiques et privées.
« La hausse de l’inflation et des taux d’intérêt continue d’exercer une pression inégale sur les revenus des ménages et l’activité des entreprises », a-t-il déclaré.
Shane Wright est correspondant économique principal du Sydney Morning Herald et de The Age.Connectez-vous via X ou e-mail.