Sur 30 ans, en supposant que les taux d’intérêt restent stables à 5,8 pour cent, vous paieriez environ 4 100 $ par mois. À la fin de ces trois décennies, 779 000 $ d’intérêts vous auraient été facturés.
Si vous choisissiez un prêt sur 50 ans avec le même taux d’intérêt (bien que les banques facturent souvent un taux plus élevé sur les prêts plus longs car ils sont considérés comme plus risqués), vous paieriez environ 3 600 $ par mois. À la fin de la durée du prêt, vous auriez payé plus de 1,4 million de dollars d’intérêts.
De toute évidence, le prêt sur 50 ans coûte plus cher – presque le double – en intérêts. Pour certains, la possibilité d’acheter un logement plus grand ou plus agréable vaudra le prix global plus élevé. Pour la plupart, le coût financier (et le fardeau mental lié au fait de s’endetter jusqu’à la retraite) ne sera pas à la hauteur des avantages.
Mais il existe également une certaine différence quant à la rapidité avec laquelle vous pouvez accéder à un prêt.
Si nous supposons que la banque n’accordera un prêt que si vos remboursements mensuels ne représentent pas plus d’un tiers de vos revenus, vous devrez gagner près de 150 000 $ (ou 75 000 $ chacun en couple) pour être approuvé pour un prêt sur 30 ans. Pour un prêt sur 50 ans, vous pourriez gagner 130 000 $ (ou 65 000 $ chacun).
Ce n’est pas une énorme différence, mais pour certaines personnes, en particulier celles pour lesquelles il y a peu de possibilités d’évolution de carrière ou d’augmentation de salaire, cela pourrait faire la différence entre accéder à la propriété et louer un logement à vie.
Pourquoi est-ce si important ? Parce que, alors que les prix de l’immobilier ont continué de grimper et que les loyers ont accaparé une part plus importante du revenu des ménages, beaucoup se retrouvent coincés sur le marché locatif, vivant d’un chèque de paie à l’autre ou se retrouvant sans abri.
Nous savons qu’en Australie, par exemple, en 2019-20, un locataire privé sur cinq vivait dans la pauvreté, contre un Australien sur 10 ayant un prêt hypothécaire et une part encore plus faible de ceux qui sont propriétaires de leur maison. Pour les locataires privés âgés de plus de 65 ans, le risque de vivre dans la pauvreté est de 50 pour cent.
Nous savons également que les femmes sont plus susceptibles d’être locataires parce qu’elles ont des revenus moyens plus faibles et que leurs revenus à vie sont souvent affectés de manière disproportionnée si elles choisissent d’avoir des enfants. Les femmes célibataires et âgées, en particulier celles qui sont locataires, sont les plus exposées au risque de pauvreté en Australie.
Il existe des arguments raisonnables pour offrir des prêts sur 50 ans aux personnes à faible revenu ou à celles qui sont particulièrement vulnérables, ou à ceux qui construisent des maisons.
À l’exception des quelques personnes qui louent par simple préférence, beaucoup louent parce qu’ils ne gagnent jamais assez pour épargner une caution ou rembourser un prêt immobilier. Et comme une grande partie de leurs revenus est consacrée au paiement du loyer, ils sont souvent incapables d’investir ou d’épargner suffisamment pour constituer leur patrimoine (contrairement à la majorité de ceux qui ont réussi à entrer sur le marché immobilier australien qui se contentent de voir la valeur de leur propriété augmenter).
Posséder une maison donne également aux gens plus de stabilité en sachant qu’ils ne seront pas expulsés au gré d’un propriétaire, ce qui leur permet de bâtir une communauté et une routine. Pour beaucoup, cette stabilité n’a pas de prix.
En Australie, les gens pouvaient puiser dans leur super (ou utiliser leur pension) pour rembourser le montant restant de leur prêt immobilier après leur retraite. Dans le pire des cas, ils pourraient vendre la propriété et avoir accès à une richesse substantielle qu’ils ont accumulée.
Mais il est également important de se rappeler que toute politique qui accroît la demande – ou la fait progresser – à moins qu’elle ne s’accompagne d’une croissance de l’offre, fera grimper les prix de l’immobilier dans tous les domaines.
Il existe des arguments raisonnables pour offrir des prêts sur 50 ans aux personnes à faible revenu ou à celles qui sont particulièrement vulnérables, ou à ceux qui construisent des maisons (et augmentent ainsi l’offre de logements du pays).
Mais ce n’est pas une solution de fortune à notre problème d’abordabilité du logement. Et cela ne devrait pas se faire au détriment d’une réforme fiscale (réduction des avantages tels que la réduction de l’impôt sur les plus-values pour les propriétés existantes) et, surtout, d’une stimulation de l’offre.
Offrir des prêts sur 50 ans à taux fixe, comme cela est proposé aux États-Unis (où un nombre écrasant de prêts sont des prêts sur 30 ans avec des taux d’intérêt bloqués) est un débat à part. Et c’est une approche qui présente à la fois des avantages (certitude et stabilité) et des coûts (le risque de se retrouver avec un taux d’intérêt bien plus élevé que celui que vous auriez autrement payé dans le cadre d’un prêt à taux d’intérêt variable).
L’essentiel, cependant, est que les prêts sur 50 ans n’améliorent pas, à eux seuls, l’abordabilité du logement pour la plupart des gens. En fait, ils pourraient faire grimper les prix de l’immobilier à tous les niveaux. Ces prêts d’un demi-siècle devraient être proposés avec parcimonie à ceux qui en ont besoin pour échapper à une location à vie (ou à très long terme).
Le coût ? Une pression accrue sur la demande de logements qui doit être compensée par une croissance de l’offre de logements. Et accepter l’idée d’un prêt qui pourrait très bien vous survivre.
Mais si la croissance des prix de l’immobilier continue à dépasser la croissance des revenus, comme c’est le cas depuis plusieurs décennies, les prêts sur 50 ans pourraient devenir une nécessité – et non un choix – pour ceux qui souhaitent devenir propriétaires de leur propre logement.