Les preuves sont largement disponibles. Les demandes de prêts immobiliers n’ont pas seulement chuté : elles sont tombées du précipice.
Grâce aux hausses des taux d’intérêt de la Banque de réserve et à la politique fiscale du budget fédéral, les emprunteurs potentiels ont été pris en tenaille, effrayés à l’idée de contracter des emprunts pour acheter un logement. Ajoutez à cela le fait que les prix de l’immobilier sont en baisse et il est facile de comprendre leur réticence.
La National Australia Bank a été la dernière des quatre banques à donner un avant-goût de l’ampleur de cette falaise, déclarant aux investisseurs que les demandes de prêts immobiliers australiens avaient diminué de 15 pour cent au cours du trimestre de juin par rapport au trimestre de mars.
Le mois dernier, Westpac a révélé une baisse de 20 pour cent de ses demandes de prêts aux investisseurs immobiliers au cours des trois semaines suivant le budget de mai.
Alors attachez votre ceinture et préparez-vous à la guerre des prix hypothécaires qui suivra inévitablement lorsque les banques tenteront de séduire les clients.
Il existe déjà des preuves que les quatre grandes banques ont commencé à bricoler des taux plus bas sur les nouveaux prêts. La semaine dernière, NAB a rejoint les trois autres, réduisant les intérêts sur les prêts à taux fixe aux investisseurs et aux propriétaires occupants.
Aussi importante que puisse paraître la baisse des approbations de prêts immobiliers, la réalité est encore pire. Les statistiques peuvent être trompeuses.
L’autre réponse du secteur bancaire pourrait consister à assouplir les critères de risque pour l’octroi de prêts. Brian Johnson, analyste bancaire chez MST Financial, affirme que Westpac a déjà réduit de moitié les exigences de dépôt pour certains prêts aux investisseurs, les faisant passer de 10 à 5 pour cent, et augmenté la durée des intérêts uniquement de 10 à 15 ans pour les investisseurs.
Pendant ce temps, aussi importante que semble être la baisse des approbations de prêts immobiliers, la réalité est encore pire. Les statistiques peuvent être trompeuses.
Prenons la baisse de 15 pour cent des candidatures du NAB. Ce chiffre couvre tous les prêts hypothécaires et pas seulement les prêts aux investisseurs immobiliers – qui étaient la catégorie d’emprunteurs fortement piqués par les plus-values et le traitement d’endettement négatif du gouvernement.
Si le NAB citait uniquement la baisse des prêts aux investisseurs, le chiffre aurait été plus élevé.
Et le NAB comparait le trimestre de mars, qui n’incluait qu’une croissance en plein essor jusqu’à la première hausse des taux d’intérêt de la RBA début février. Si cette comparaison avait été effectuée entre la période de pointe des prêts et les niveaux de prêts actuels, la crise aurait été bien plus importante.
En effet, les travaux réalisés par la banque d’investissement Barrenjoey montrent que depuis début février, les prêts immobiliers aux investisseurs ont chuté de 35 pour cent en dollars.
Il s’agit d’une représentation beaucoup plus précise de la réalité à laquelle toutes les banques sont confrontées alors qu’elles se dirigent vers la saison de reporting ou de mise à jour des transactions dans quelques semaines.
Jon Mott, analyste bancaire principal de Barrenjoey, et Johnson ont tous deux suivi la baisse des nouveaux emprunts hypothécaires et pensent que cette situation va continuer à s’aggraver à court terme.
« Sur la base de chaque point de données, chaque semaine, la situation ne fait qu’empirer », explique Johnson.
L’élément le plus tragique est que les futurs propriétaires, dont l’incapacité à prendre pied sur le marché immobilier a été à l’origine des modifications fiscales du gouvernement, sont également restés en masse à l’écart.
Depuis le sommet jusqu’à aujourd’hui, la baisse des prêts hypothécaires pour les premiers propriétaires se situe à 23 pour cent. Comme tout le monde, les premiers acheteurs de maison ne veulent pas attraper le couteau du marché immobilier en chute libre.
La deuxième tragédie est que les acheteurs d’une première maison ont envahi le marché l’année dernière après que le gouvernement ait élargi son système de dépôt de 5 pour cent. Depuis lors, la valeur des maisons a chuté et une part décente des premiers propriétaires de maison se retrouvera dans une valeur nette négative. Cela signifie que leur prêt est désormais supérieur à la valeur de leur maison.
À mesure que les prix de l’immobilier continuent de baisser, cette situation s’aggrave.
Le gouvernement avait les meilleures intentions du monde lorsqu’il cherchait à freiner la flambée des prix de l’immobilier et à permettre aux personnes les moins aisées de prendre pied sur le marché.
Désormais, tout le monde ressent les conséquences involontaires de cette politique – en particulier les banques.