La réduction d'impôt sur les gains en capital a été introduite en 1999 par le gouvernement Howard/Costello pour remplacer la méthode d'indexation qui calculait les gains en capital réels (en tenant compte essentiellement de l'inflation). Le taux forfaitaire de 50 % pour la réduction d'impôt sur les gains en capital était considéré comme une option plus simple.
Combien de personnes sont endettées négativement ou utilisent la réduction d’impôt sur les plus-values ?
Les chiffres de l'Australian Tax Office montrent qu'au cours de la période 2021-22, 1,3 million de personnes étaient positivement ou neutrement endettées (ce qui signifie qu'elles généraient des revenus locatifs supérieurs ou égaux à leurs coûts), tandis que 950 000 étaient négativement endettées.
Environ 20 % des contribuables sont des investisseurs immobiliers, dont la plupart bénéficieraient de la réduction d'impôt sur les plus-values lors de la vente de leurs biens. Pour les investisseurs individuels, plus de 40 % de leurs plus-values au cours de la période 2021-22 provenaient d'investissements immobiliers (par opposition à des actions ou à d'autres actifs), selon l'ATO.
Combien ces réductions coûtent-elles au budget ?
Les estimations de coûts demandées par les Verts au Bureau du budget parlementaire en juin montrent que l'effet de levier négatif et la réduction de l'impôt sur les plus-values coûteront au gouvernement environ 176 milliards de dollars sur 10 ans, de 2025 à 2035.
Au cours de la période 2024-25, les revenus perdus en raison de l'endettement négatif sont estimés à environ 6,9 milliards de dollars, tandis que les réductions de plus-values sur les propriétés résidentielles devraient coûter 5,4 milliards de dollars.
Selon les estimations, près de 80 % des réductions sur les gains en capital au cours de la période 2024-25 bénéficieraient aux 10 % des personnes ayant les revenus les plus élevés.
Quels sont les avantages et les inconvénients ?
Certains affirment que l’effet de levier négatif a encouragé l’investissement dans le logement, contribuant ainsi à accroître l’offre et à exercer une pression à la baisse sur les loyers et les prix de l’immobilier.
Cependant, l'économiste indépendant Saul Eslake affirme que, particulièrement en ce qui concerne les maisons existantes, l'effet de levier négatif a simplement modifié la façon dont les acheteurs du bien sont perçus.
« Chaque fois qu'un investisseur immobilier à effet de levier négatif achète une propriété établie, il surenchérit sur quelqu'un qui essaie de l'acheter pour y vivre », dit-il.
Angela Jackson, économiste en chef d'Impact Economics and Policy, estime que l'effet de levier négatif et la réduction de l'impôt sur les plus-values sont problématiques dans le contexte d'un système de logement défaillant.
« Cela ne fait qu’accroître la demande, notamment la demande spéculative », dit-elle. « Si le marché immobilier fonctionnait plus efficacement, avec des problèmes d’offre comme les approbations et les droits de timbre réglés, cela ne serait peut-être pas un tel problème. »
Peter Tulip, économiste en chef du Centre d'études indépendantes, affirme qu'il existe des raisons fiscales pour supprimer l'endettement négatif et l'impôt sur les plus-values, comme le renforcement du budget, mais que leur effet sur l'accessibilité au logement est minime par rapport à d'autres réformes.
« Ces avantages fiscaux ne représentent que quelques pour cent de différence sur le prix des maisons, dit-il. Lorsqu'on parle de zonage, on parle d'effets de 30 à 50 pour cent. »
Quel est le verdict ?
Bien que le parti travailliste puisse être réticent à l’idée de toucher à l’engrenage négatif – une politique qui, selon de nombreuses rumeurs, lui aurait coûté les élections de 2019 –, Eslake affirme que son abolition exercerait une pression à la baisse sur les prix de l’immobilier, améliorant ainsi le taux d’accession à la propriété, et que l’impôt sur les plus-values doit également être supprimé.
Jackson affirme que même si les remises contribuent à la hausse des prix de l'immobilier, posséder des propriétés locatives entraîne des dépenses légitimes, ce qui signifie que l'abolition complète de l'effet de levier négatif devrait être soigneusement étudiée.
Tulip estime qu'il y a des poissons plus gros à frire dans le débat sur l'accessibilité au logement, mais qu'il existe des arguments raisonnables en faveur d'une révision des concessions fiscales.