Avis
Il n’a pas fallu longtemps pour que les plaintes commencent.
Quelques minutes après la parution d’informations la semaine dernière selon lesquelles la valeur et les prix des logements étaient en baisse à Sydney et à Melbourne, les rumeurs catastrophiques sur cette « mauvaise nouvelle » ont commencé pour de bon.
Les propriétaires ont inondé les sections de commentaires pour déplorer la baisse qui s’élève à 7 000 $ par rapport au prix médian de l’immobilier de 1,6 million de dollars à Sydney.
Un média s’est plaint que Melbourne avait perdu son « statut » de membre du club d’un million de dollars.
Personne ne devrait être heureux d’être membre de ce club en particulier.
Bienvenue dans le désastre qu’est le marché immobilier australien de Ponzi.
Nous savons tous que le logement est bien trop cher : chacune des capitales nationales est classée parmi les 20 villes les moins abordables au monde.
Les démographes estiment que l’une des raisons de la baisse des taux de fécondité (et du retard dans lequel les couples fondent une famille) est le coût élevé du logement.
En tant que société, nous mangeons nos générations futures en faisant défiler nos influenceurs immobiliers Insta préférés qui mettent en avant les meilleures crédences italiennes.
Et chaque fois qu’il y a ne serait-ce qu’un signe que les prix pourraient être en train de se corriger, certains (qui possèdent une maison) préviennent que c’est la fin des temps.
Les Australiens sont passés de la croyance que le logement était un refuge à une opportunité d’investissement.
John Howard a mis le doigt sur la question en septembre 2003.
En diffusant la radio matinale de Brisbane alors que les maisons étaient hors de portée des jeunes Australiens, Howard a noté l’état d’esprit de la plupart des propriétaires.
« Tous ceux qui possèdent une maison sont très heureux que la valeur de cette maison ait augmenté, soyons honnêtes à ce sujet », a-t-il déclaré.
« Je n’ai trouvé personne, depuis sept ans et demi (en tant que Premier ministre), qui me serre le poing et dit à Howard, je suis en colère contre toi pour avoir laissé la valeur de ma maison augmenter. »
Lorsqu’il a fait ces commentaires, le prix médian de l’immobilier à Brisbane était légèrement inférieur à 250 000 dollars. Il a atteint 1 million de dollars en 2023 et se situe désormais à environ 1,2 million de dollars.
Les salaires n’ont pas augmenté aussi rapidement que les prix de l’immobilier depuis des décennies. Depuis 2000, le salaire hebdomadaire moyen a augmenté de 150 pour cent, alors que le secteur du logement a été multiplié par quatre ou quintuplé.
Pour compenser la différence, les Australiens ont considérablement augmenté le montant de la dette qu’ils sont prêts à contracter pour acheter une maison. Ce montant a été multiplié par quatre au cours des 25 dernières années (le nouveau prêt hypothécaire moyen en Nouvelle-Galles du Sud est désormais de 871 000 $).
Autrefois, les banques proposaient des prêts immobiliers remboursés sur 20 ans. Cette période a été repoussée à 25 ans à mesure que les prêts hypothécaires augmentaient. Ils sont désormais de 30 ans et certains prêteurs non bancaires proposent des durées encore plus longues pour que les remboursements restent gérables.
Les Australiens plus âgés prennent désormais leur retraite avec des prêts hypothécaires importants. Souvent, ils utilisent leur pension de retraite pour couvrir cet impôt, rongeant ainsi leurs propres revenus de retraite.
Il n’est pas étonnant qu’en tant que société, nous soyons redevables aux réunions régulières de la Banque de réserve. De nombreux gouverneurs ont noté qu’aucun autre pays n’est aussi fasciné par les mouvements des taux d’intérêt officiels que l’Australie.
C’est un point abordé par Howard dans cette interview de 2003.
« L’une des raisons pour lesquelles les prix de l’immobilier ont augmenté est que les gens peuvent se permettre d’emprunter davantage parce que les taux d’intérêt sont plus bas. Dans un sens, nous sommes les victimes de notre propre succès et de notre propre prospérité », a-t-il déclaré.
Il avait tout à fait raison.
Même si l’interaction de l’offre et de la demande est au cœur de nos problèmes de logement, la fixation des taux d’intérêt est un facteur.
La plus forte augmentation des prix de l’immobilier au cours de ce siècle s’est produite en 2020-2021, la RBA ayant porté le taux d’intérêt au comptant à 0,1 pour cent.
Ce n’est pas une coïncidence si le ralentissement des prix au cours des deux derniers mois s’est produit lorsque la RBA a commencé à relever ses taux.
La décision prise cette semaine par la banque de relever à nouveau les taux aura un impact sur le marché immobilier, créant une pression à la baisse sur les prix. Mais parce que ce pays a tellement bourré sa politique du logement pendant si longtemps, même cela est une arme à double tranchant.
La Réserve a revu à la baisse ses prévisions d’investissement dans de nouveaux logements, indiquant que moins de nouveaux logements que prévu seront construits. Les coûts de construction plus élevés constituent un facteur, tout comme les paramètres politiques de la RBA.
En d’autres termes, la hausse des taux pourrait éventuellement améliorer l’accessibilité (en freinant la croissance des prix), mais au prix d’une diminution du nombre de logements, ce qui aggraverait les problèmes d’accessibilité.
En fin de compte, la situation difficile dans laquelle nous nous trouvons – et qui va ruiner l’avenir de nos enfants et celui de leurs enfants – est de notre faute.
C’est nous qui avons décidé de transformer le refuge en une opportunité d’investissement. C’est nous qui avons décidé que nous devions avoir des pièces pour une salle de sport, un bureau, un home cinéma, au point que les Australiens construisent les plus grandes maisons du monde.
La dure réalité, qu’aucun des grands partis ne veut admettre, est que les prix de l’immobilier doivent baisser s’ils veulent un jour devenir abordables.
L’ensemble du marché doit procéder à une baisse des prix (de préférence sur un certain temps, car une correction brutale entraînerait la destruction d’une grande partie du système bancaire national, qui a joué son propre rôle dans cette propriété de Ponzi).
Nous devons également construire davantage de logements.
Comme l’a noté cette semaine Peter Tulip, économiste en chef du Centre d’études indépendantes, la ville qui a le mieux maîtrisé les prix ces dernières années – Melbourne – est celle qui a construit le plus de logements.
La ville a accueilli un million d’habitants de plus au cours de la dernière décennie. Au cours de cette période, elle a maintenu le taux d’achèvement de logement par habitant le plus élevé de toutes les capitales.
Il se peut qu’elle ne soit plus membre du club du million de dollars. Mais il y aura des générations de personnes dans des villes comme Sydney, Brisbane, Perth, Adélaïde et Canberra qui souhaiteraient avoir autant de chance.
Shane Wright est un correspondant économique principal.
Shane Wright est correspondant économique principal du Sydney Morning Herald et de The Age.Connectez-vous via X ou e-mail.