Bien entendu, les chercheurs ont également souligné que la réduction des migrants (en particulier des migrants qualifiés) rendrait les Australiens plus pauvres – mais nous y reviendrons plus tard.
Si l’on considère uniquement les prix de l’immobilier, l’effet direct est relativement faible. Des chercheurs de l’Université Monash et du RMIT, par exemple, ont examiné les données des recensements de 2006, 2011 et 2016 et ont découvert qu’une augmentation de 1 pour cent de la population due à l’immigration entraînait une augmentation plus faible que proportionnelle – environ 0,9 pour cent – des prix de l’immobilier. Cela signifie qu’environ un cinquième de la croissance moyenne des prix de l’immobilier au cours de cette période pourrait être imputé à l’immigration.
Aujourd’hui, un cinquième représente une part suffisamment importante de la croissance des prix de l’immobilier pour que nous devrait s’en soucier et être ouvert au débat.
Mais nous devons également garder à l’esprit qu’au cours des années qui ont suivi, nous avons vu les prix de l’immobilier augmenter en Australie à une époque où l’immigration ralentissait jusqu’à devenir un filet.
Par exemple, au début de la pandémie, lorsque nos frontières étaient fermées et que la croissance démographique australienne s’arrêtait (et même parfois diminuait), les prix de l’immobilier ont grimpé de plus de 20 % en un peu plus d’un an.
En effet, la demande est déterminée par de nombreux facteurs, notamment une préférence croissante pour plus d’espace (le nombre moyen de personnes vivant ensemble sous un même toit a diminué depuis la pandémie), les taux d’intérêt (les taux record pendant la pandémie ont stimulé la demande) et les incitations que nous avons mises en place, y compris la politique fiscale.
Bien que stimuler l’offre de logements soit essentiel, elle a augmenté de 19 pour cent au cours de la dernière décennie, soit plus vite que la croissance de 16 pour cent de la population, selon l’Australia Institute. Le problème est que la politique fiscale a incité inutilement les investisseurs à acheter des propriétés.
Réduire de moitié la réduction de l’impôt sur les plus-values de 50 pour cent à 25 pour cent et limiter l’effet de levier négatif sur les investissements dans les logements neufs plutôt que dans les logements existants sur cinq ans, par exemple, pourrait réduire les prix des logements jusqu’à 4 pour cent. La directrice générale du Conseil australien des services sociaux, le Dr Cassandra Goldie, affirme que cet impact est similaire à l’impact de l’objectif du gouvernement de construire 1,2 million de logements supplémentaires sur cinq ans.
Étant donné que plus de 80 pour cent des avantages de la réduction de l’impôt sur les plus-values profitent aux 10 pour cent des ménages les plus riches en termes de revenus, il n’y a aucune raison pour que nous puissions continuer à le maintenir à ce niveau généreux, à moins que les investisseurs ne construisent de nouvelles maisons et n’augmentent l’offre.
La réduction progressive de moitié de la réduction sur cinq ans donnera également au gouvernement environ 5 milliards de dollars supplémentaires chaque année : de l’argent qu’il pourrait investir dans davantage de logements.
Bien entendu, l’offre de logements – en l’augmentant et en supprimant les obstacles au développement – reste essentielle.
Des chercheurs de la Reserve Bank, par exemple, ont découvert que les restrictions de zonage – telles que la taille minimale des lots et la hauteur maximale des bâtiments – contribuent pour environ 40 pour cent au prix des maisons à Sydney et à Melbourne.
Si nous nous soucions de l’impact beaucoup plus faible de la migration sur les prix, il est certain que nos incitations fiscales et nos lois sur l’aménagement du territoire – avec leur impact démesuré – doivent d’abord être détruites au bulldozer ou rénovées.
Le problème de l’objectif de réduire la migration est que cela a un prix élevé.
Non seulement les migrants qualifiés paient plus d’impôts qu’ils n’en reçoivent, dépensent dans les entreprises locales et contribuent en tant que travailleurs, mais ils contribuent également à accroître la productivité – réduisant ainsi la difficulté de travailler – en introduisant de nouvelles technologies, pratiques commerciales et connaissances.
Des recherches de l’OCDE, par exemple, montrent que les régions australiennes ayant une part plus élevée de migrants ont tendance à avoir des travailleurs locaux plus productifs et des salaires plus élevés. Essentiellement, réduire l’immigration rendra de nombreux Australiens plus pauvres.
Si nous sont Pour réduire ou revoir le nombre de migrants venant en Australie, il faudrait se concentrer sur l’arrivée d’une part plus élevée de ceux qui possèdent les compétences dont nous avons besoin pour construire les logements dont nous avons besoin.
Ce n’est pas que freiner la migration n’aurait aucun effet : il serait exercer une certaine pression à la baisse sur les prix de l’immobilier. Mais utiliser les migrants comme boucs émissaires pour les problèmes d’accessibilité au logement dans le pays nous empêche de promouvoir des solutions moins coûteuses, plus justes et – franchement – plus efficaces.
Millie Muroi est la Hérautl’écrivain économique de.