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Mon amie Sophie (ce n’est pas son vrai nom, évidemment) était abattue. Elle et son ex-mari avaient vendu leur maison pour un bénéfice substantiel. Mais elle ne pensait pas à ce qu’ils avaient fait. Elle pensait à la remise substantielle sur leur réserve et à l’évaluation pré-vente qu’ils avaient dû accepter. Une véritable aubaine s’était transformée en un sentiment de perte.
L’effet de richesse de l’indexation immobilière va dans les deux sens. Pour ceux qui doivent vendre maintenant, il y a peu de plaisir à tirer un gain à long terme, seulement de la douleur à cause de la perte perçue à court terme.
C’est une variante typiquement australienne de la nature humaine que de se sentir volé lors d’une vente de maison rentable. Sophie avait l’impression que son épargne-retraite avait été vidée. Elle cherchait quelqu’un (en plus de son ex-mari) à blâmer.
Les Australiens disposent de 12 800 milliards de dollars immobilisés en propriété résidentielle, selon le Bureau of Statistics. Ils ont plus de richesse dans leurs briques et leur mortier personnels que dans leurs super, actions et propriétés commerciales additionnées. Posséder un bien immobilier est le moyen pour les paresseux de se sentir comme un génie de l’investissement. Achetez une résidence, vendez-la, équipez-vous, achetez, vendez, gravissez les échelons, ne payez aucun impôt, soyez heureux. Tout ce que vous avez fait, c’est profiter de votre maison et, d’une manière ou d’une autre, vous êtes devenu plus riche. Il serait pardonné aux plus de 10 millions d’Australiens qui participent à ce jeu de penser qu’ils sont plutôt intelligents. C’est le rêve australien – ou le droit australien – de s’asseoir sur son canapé et de sentir que son foyer nous rend plus riche.
L’effet de richesse provoqué par la hausse des prix de l’immobilier alimente l’économie de consommation australienne depuis au moins les années 1990. Les Australiens se classent au deuxième rang, derrière les Suisses, comme population la plus lourdement hypothéquée au monde. Les prêts hypothécaires des Australiens sont si importants qu’ils paient aujourd’hui plus d’intérêts sur les prêts immobiliers qu’en 1990, lorsque les taux étaient proches de 18 pour cent. Alors que les valeurs montaient, peu importait que votre richesse ait augmenté uniquement sur le papier et que si vous vendiez, vous deviez acheter sur le même marché ; ce qui comptait c’était que tu feutre plus riche. Vous pourriez financer un mode de vie plus consumériste en refinançant votre prêt hypothécaire. Le grand rêve australien était votre pudding magique.
Maintenant que le marché immobilier s’est inversé, nous commençons à accepter l’effet de richesse négatif lié à la possession d’une maison. D’une manière ou d’une autre, la perte de papier vous fait vous sentir bien pire que le gain de papier ne vous a jamais fait du bien.
Pleure moi une rivière? Un problème du premier monde ? Bien sûr, mais nier l’impact émotionnel reviendrait à passer à côté d’un effet d’entraînement qui changera l’Australie de manière inattendue. Les victimes de la crise de l’accessibilité immobilière, celles exclues de notre grand système pyramidal australien alors que la crise ne cessait de s’aggraver, semblaient en quelque sorte théoriques aux 10 millions de propriétaires. Nous voulions tous des prix de l’immobilier moins élevés – mais pas les nôtres. En revanche, en période de récession, les victimes sont personnelles. Ce sont les détenteurs les plus âgés, autrefois aisés et complaisants, des 12 800 milliards de dollars. Comme Sophie, ils chercheront un coupable.
Le gouvernement fédéral est un bouc émissaire commode pour avoir eu l’impudence d’exiger que les investisseurs immobiliers – les futurs, et non les millions protégés par les droits acquis – paient le plein taux d’impôt sur les plus-values sur leurs plus-values corrigées de l’inflation. Quiconque tente de vendre une maison familiale dans une capitale sait que la récession était en cours bien avant les changements fiscaux et bien avant les folies du président américain Donald Trump.
Le déclencheur a été la série de hausses des taux d’intérêt depuis 2022 et les limites gravitationnelles naturelles du programme lorsque le prix moyen de l’immobilier a atteint 14 fois le revenu australien moyen. Vers 2023, il est devenu trop coûteux pour les nouveaux entrants de continuer à souffler de l’air dans la bulle. Les banques ne prêtaient pas assez pour transformer l’accession à la propriété en un jeu de pure spéculation ; cet effet de richesse très important que les politiciens depuis John Howard ont supposé être la clé du cœur des Australiens a commencé à s’effondrer sous sa propre lourdeur.
Habituellement, lorsque les acheteurs fuient le marché, les prix se stabilisent car les vendeurs fuient également. C’est ce qui se passe actuellement, occultant la réalité. La société d’analyse Cotality a publié cette semaine des chiffres montrant que les taux de liquidation des enchères tombent dans la fourchette basse de 40 pour cent. Ce taux historiquement bas sous-estime la réalité car il ne montre pas que tous ceux qui abandonnent leur projet de vendre avant d’atteindre le moment des enchères. S’il existe un guide fidèle de la façon dont les vendeurs et les acheteurs s’évaporent, c’est la fréquence des appels que vous recevez d’agents immobiliers vantant leurs affaires. Ces messages sont brûlants depuis un moment maintenant.
C’est très bien si nous ne sommes pas obligés de vendre en masse. Si le chômage reste faible, le marché trouve son nouvel équilibre. Mais si les pertes d’emplois ou d’autres crises imprévues obligent les gens à vendre, méfiez-vous de l’Australie.
Au cours des 30 dernières années de spéculation immobilière résidentielle – désolé, de création de richesse entrepreneuriale – si le chômage augmente, la Reserve Bank peut faire baisser les taux d’intérêt et permettre aux propriétaires de s’accrocher plus facilement. Mais une véritable récession du chômage, comme celle récemment prédite par l’ancien trésorier fédéral Joe Hockey, qui a déclaré que l’intelligence artificielle pourrait faire monter le taux de chômage à 15 pour cent au cours des cinq prochaines années, signifierait un Armageddon pour la propriété en transformant les pertes théoriques en pertes réelles. Ou s’il ne s’agit pas de pertes à long terme, comme dans le cas de Sophie, elles auront l’impression de l’être.
Envisager un effet de richesse négatif dû à la baisse des prix de l’immobilier est pour la plupart une aventure en territoire inconnu, car cela ne s’est pas produit en Australie depuis une génération. Les larmes de crocodile versées aux jeunes générations exclues ne seront rien comparées aux véritables larmes versées par les vendeurs immobiliers sur eux-mêmes. Et vous pensiez déjà vivre dans un monde en colère.
Même si la question posée mercredi par le chef de l’opposition Angus Taylor au Premier ministre au Parlement, lui demandant de garantir que les prix de l’immobilier ne baisseraient pas, était absurde même selon ses critères, son sentiment puise dans la peur la plus puissante des Australiens. Le Parti libéral de Taylor n’a probablement pas l’attrait nécessaire pour en bénéficier, mais nous connaissons quelqu’un d’autre qui en a.
Toutes les autres impulsions en faveur de partis populistes comme One Nation ne sont que de la nourriture pour poules comparées à l’effet de richesse négatif généralisé dû à la chute des prix de l’immobilier. Alan Kohler a écrit dans son excellent essai trimestriel 2023 : La grande fracture : le désordre du logement en Australie et comment y remédier: « Il sera impossible de ramener le prix du logement à quelque chose de moins destructeur… sans purger l’idée selon laquelle le logement est un moyen de créer de la richesse plutôt qu’un simple lieu de vie. » C’était vrai à l’époque, et c’est encore plus vrai aujourd’hui, mais la douleur de l’ajustement aura des conséquences profondes et imprévisibles. Si 10 millions d’Australiens ont le sentiment que la valeur de leur principal actif diminue, il suffit de constater combien peu d’entre eux acceptent que c’est une bonne chose pour leurs petits-enfants.
Malcolm Knox est auteur et chroniqueur régulier.
Malcolm Knox est journaliste, auteur et chroniqueur pour le Sydney Morning Herald.