Et pour arrêter une vague d’augmentations de loyer avant l’introduction de la politique, aucune ne serait autorisée au-dessus du niveau du 1er janvier 2023. Ces contrôles des loyers seraient épinglés à la propriété plutôt qu’aux locataires ou à des baux spécifiques. Il y aurait également une interdiction des « expulsions sans motif » pour empêcher les propriétaires de donner la botte aux locataires.
Pour mettre en œuvre la politique proposée, les gouvernements des États – qui sont constitutionnellement responsables de la réglementation des marchés locatifs – recevraient un milliard de dollars supplémentaires de financement du logement du gouvernement fédéral à titre d’incitation.
C’est quoi l’argument ?
Selon les Verts, il existe de nombreux exemples dans le monde de politiques similaires qui ont réussi.
Le porte-parole des Verts pour le logement, Max Chandler-Mather, a par exemple évoqué l’expérience de l’État américain du New Jersey, où certaines municipalités ont mis en place des contrôles sur les augmentations de loyer.
Il soutient que la recherche n’a trouvé « aucun impact matériel » sur l’offre de logements privés dans le New Jersey, alors qu’il y avait eu un impact positif sur la réduction des loyers.
Chandler-Mather souligne également que des gels des augmentations de loyer ont été imposés pendant la pandémie de COVID-19. « La crise (actuelle) du logement est bien pire qu’elle ne l’était pendant la pandémie », a-t-il déclaré à ABC. Initiés programme.
L’expérience de l’ACT a également été utilisée par les Verts pour faire valoir que sa politique pouvait être mise en œuvre sans conséquences néfastes. L’ACT a, depuis 2019, limité les augmentations de loyer à 110% du taux d’inflation.
Cela, selon les Verts, s’est traduit par des augmentations de loyer plus modestes que dans d’autres villes, bien qu’un inconvénient soit que le fait de lier les augmentations à l’inflation signifie que les loyers peuvent augmenter le plus lorsque les locataires subissent également les pressions du coût de la vie les plus aiguës.
Les experts ont noté que les concepts de « gel » de location et de « plafond » de location sont souvent confondus. La politique des Verts est de geler les loyers pendant deux ans, avec un petit plafond – fixé à 2 % tous les deux ans – à la fin de cette période.
Les plafonds d’augmentation des loyers de l’ACT pourraient-ils être la solution ailleurs au pays ?Crédit: Domaine
Les deux concepts sont assez différents, bien que les Verts aient laissé entendre qu’ils pourraient être prêts à faire des compromis si un modèle similaire à l’approche de l’ACT était mis à l’ordre du jour national par le gouvernement.
Que disent les autres ?
Le premier ministre de la Nouvelle-Galles du Sud, Chris Minns, a fermement exclu l’adoption du plan de gel des loyers des Verts dans son État, citant « l’expérience internationale » comme preuve que la politique ne fonctionnerait pas.
Minns souligne qu’un gel des loyers imposé à Berlin pendant cinq ans en 2020 (sauf dans le cas des appartements plus récents) a dû être abrogé en 2021 car il a réduit l’offre de nouvelles maisons et a entraîné d’autres conséquences imprévues.
« Si j’annonçais que nous mettions en place un plafond de loyer dans un mois, je crains que la plupart des locations privées n’augmentent leurs frais », a déclaré Minns à la radio ABC mercredi matin.
« Si je pensais qu’un gel des loyers à mettre en place fonctionnerait, je le ferais », a-t-il déclaré. « Mais je ne pense pas que ce serait le cas. »
Les inquiétudes de Minns ont été soutenues par des experts avertissant que le gel des loyers découragerait les investissements privés dans de nouveaux immeubles locatifs car cela limiterait, par définition, les rendements.
Graeme Samuel, ancien chef de la Commission australienne de la concurrence et de la consommation, qui est maintenant professeur à la Business School de l’Université Monash, s’est dit complètement consterné et frustré par l’impasse sur le Housing Australia Fund.
« Les Verts ont montré qu’ils ne comprennent fondamentalement pas l’économie dans leurs revendications », a déclaré Samuel. « Il pourrait être populiste de parler de gel des loyers et de plafonds de location, mais ils devraient comprendre que le problème fondamental que nous avons est le manque d’approvisionnement. »
« Au moment où vous mettez en place un plafond de location, vous ne faites qu’exacerber le problème d’approvisionnement. Les contrôles des prix entraînent invariablement des distorsions sur le marché, et la distorsion joue finalement contre le consommateur. »
Le directeur général de l’Australian Housing and Urban Research Institute, le Dr Michael Fotheringham, affirme également qu’un plan visant à geler les loyers et à autoriser par la suite des augmentations très limitées serait problématique.
« C’est moins que l’inflation, et cela ne couvre pas la hausse des coûts pour les propriétaires », a-t-il déclaré. « Cela ne fonctionnera pas car cela découragera les nouveaux investissements, de sorte que de nouveaux approvisionnements ne seront pas apportés. »
Fotheringham a déclaré que cela pourrait aider les acheteurs d’une première maison car cela découragerait les investisseurs, mais cela resterait mauvais pour les locataires et pourrait même entraîner une augmentation des expulsions en convainquant les propriétaires de vendre ou en les encourageant à placer des propriétés sur des plateformes à court terme telles que Airbnb.
Fotheringham a déclaré qu’une approche plus sensée consisterait à appliquer le modèle ACT, en liant les augmentations annuelles maximales des loyers à l’indice des prix à la consommation (IPC) – la mesure de l’inflation des ménages.
« Un plafond sur la taille de l’augmentation basée sur l’IPC est la norme internationale pour cela », a-t-il déclaré.
Fotheringham a également émis des doutes sur l’affirmation des Verts selon laquelle la politique avait été un succès dans le New Jersey. Au contraire, il a déclaré que les preuves montraient le contraire – cela avait été un échec et était souvent ignoré par les propriétaires.
« L’autre problème est que ce n’est pas quelque chose que le gouvernement fédéral pourrait imposer », a-t-il déclaré. « Cela impliquerait de changer la constitution. »
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