L’écart est important : le gestionnaire d’actifs alternatif Qualitas devrait voir ses bénéfices augmenter de 44 % au cours de l’année en cours, tandis que les sociétés plus conventionnelles Mirvac, Charter Hall et Growthpoint Properties devraient voir leurs bénéfices diminuer de 2 à 5 %. Les analystes d’UBS estiment que les valorisations sont « plus proches du creux », les volumes de transactions et les marchés de la dette s’améliorant progressivement.
Compte tenu des conditions plus difficiles pour les promoteurs immobiliers et des entrées et marges plus faibles pour les gestionnaires de fonds, UBS prévoit une croissance des bénéfices stable pour l'année en cours (hors Goodman) et une croissance de 1,8 % en 2025-26.
« À partir de là, nous prévoyons une croissance des bénéfices à un chiffre faible à moyen avec une offre limitée de nouveaux actifs soutenant les loyers à moyen terme », indique le cabinet.
Dans le même temps, les consommateurs restent résilients, ce qui est de bon augure pour les REIT de centres commerciaux tels que Vicinity Group et Scentre Group.
Les investisseurs seront particulièrement attentifs aux performances du secteur des bureaux, qui est en dents de scie.
JLL Research fait état d'une « absorption nette » nationale de 7 700 m² d'espaces de bureaux au cours du trimestre de juin, ce qui signifie que davantage de nouveaux espaces ont été loués que libérés. Mais les tendances sont diverses, avec une absorption positive de 10 000 m² à Sydney mais une absorption négative de 26 600 m² à Melbourne.
Les loyers des bureaux dans le CBD de Melbourne ont augmenté de 4,6 % au cours de l'année jusqu'en juillet.Crédit:
Les chiffres de Sydney masquent également une grande variation entre les espaces de premier ordre et les locaux secondaires. Alors que le taux national de logements vacants s'élevait à 15,4 %, celui de Melbourne a grimpé à 19,6 %, soit le taux le plus élevé depuis 1995.
Pourtant, de moins en moins de locataires cherchent à écouler leurs espaces excédentaires. CBRE rapporte que les volumes de sous-location de bureaux ont chuté de 38 % à Sydney et de 11,8 % à Melbourne au cours du semestre de juin. Fin juin, on comptait 49 annonces de sous-location nationales de plus de 1 000 m², contre 65 en décembre 2023.
Macquarie prévoit néanmoins de nouvelles dévaluations de 22 % pour les bureaux – son secteur le moins apprécié – contre une baisse de 4 à 5 % pour le commerce de détail et l'industrie.
Dans le même temps, JLL signale une augmentation de l'activité de transaction, ce qui fournira une preuve supplémentaire que les valorisations actuelles sont justifiées.
Au cours du premier semestre de juin, les transactions ont atteint 11,5 milliards de dollars dans les secteurs des bureaux, de l'industrie et du commerce de détail, dont 7,1 milliards de dollars au cours du premier trimestre. Au cours du premier semestre de juin 2023, 8,3 milliards de dollars de biens immobiliers ont changé de mains.
Les investisseurs offshore réapparaissent, avec 2,8 milliards de dollars d'achats au premier semestre, contre 3,2 milliards pour l'ensemble de l'année 2023. Les vendeurs sont majoritairement des REITS, notamment Mirvac et Dexus.