Anthony O'Hea, directeur général de MA Financial, déclare que le fonds préfère s'en tenir à Sydney et Melbourne, qui sont « de loin les marchés les plus profonds et les plus larges » pour les voyageurs d'affaires et de loisirs.
« Nous essayons de posséder des hôtels qui s'adressent au plus grand nombre possible de ces voyageurs dans autant de segments que possible », dit-il.
O'Hea explique que le fonds recherche des actifs qui permettent une amélioration financière – par exemple via des garanties de loyer minimum – ou des mesures physiques telles que l'installation de kitchenettes dans les chambres en vue de séjours plus longs.
L'hôtel Ringwood de 103 chambres de Serene Capital a fait l'objet d'une rénovation de 30 millions de dollars et sera converti le mois prochain sous l'enseigne Rydges. L'hôtel est le 13e actif du fonds hôtelier de gros ouvert de 440 millions de dollars de Serene Capital, qui possède des propriétés à Sydney, Canberra, Brisbane et Perth.
Le Sebel Ringwood, Melbourne
Le directeur général de Serene, Glen Boultwood, a déclaré que cet achat correspondait à l'agenda du fonds consistant à acheter des hôtels exposés à la demande des entreprises et du gouvernement plutôt qu'à celle des loisirs.
Le fonds est désormais à la recherche de son 14e actif, avec un œil sur quelque chose en dessous du coût de remplacement ou provenant d'un propriétaire en difficulté.
« Un bon exemple est l’Adina Barricks Plaza à Perth, que nous avons racheté après liquidation », explique Boultwood.
« Il n’y avait aucun problème avec cet actif, il produisait un rendement phénoménal. »
Comme Basil Fawlty, de nombreux propriétaires d’hôtels ne sont tout simplement pas des propriétaires d’hôtels par nature. « Ils ont peut-être opté pour ce type de développement, mais cela s’est avéré trop difficile et ils se sont retrouvés coincés avec l’actif », explique Boultwood.
Selon O'Hea de MA Financial, les transactions devraient être conclues à un prix inférieur d'environ 20 % à la valeur de remplacement. Dans le même temps, le développement est devenu « excessivement coûteux », ce qui protège l'actif de la nouvelle concurrence.
Le cabinet de recherche CoStar estime que le taux d'occupation de Sydney est revenu à 93 % des niveaux de 2019, tandis que les hôtels de Melbourne ont rebondi de 86 % sur un marché où 22 nouveaux hôtels ont ouvert depuis 2019.
Matthew Burke, directeur régional de CoStar, affirme que les opérateurs de Sydney ont augmenté leurs tarifs journaliers moyens de 22 % entre mai 2019 et mai de cette année, tandis que les hôteliers de Melbourne ont réussi à atteindre 17 %.
« En termes absolus, Sydney a une prime de 54 $ (par rapport à Melbourne) avec des tarifs journaliers moyens absolus de 273 $ », explique Burke.