Ils n’ont peut-être pas de sirène ou ne portent pas d’armes, mais lorsque les inspecteurs du groupe de travail immobilier viennent frapper à la porte des agences immobilières, ils peuvent être tout aussi intimidants que la police.
« Merci de nous avoir attaqués », c’est ainsi que le chef d’une société immobilière de Sydney s’est sarcastiquement séparé du groupe de travail Strata and Property et de son commissaire, Angus Abadee, après avoir effectué cette semaine un contrôle de conformité Anytime Anywhere, observé par Le Sydney Morning Herald ainsi que le ministre du Commerce équitable de Nouvelle-Galles du Sud, Anoulack Chanthivong.
Le groupe de travail a été créé par le gouvernement Minns au début de l’année dernière, avec pour objectif clé de diriger la répression de NSW Fair Trading contre les sous-cotations qui étaient devenues omniprésentes dans le secteur immobilier acharné de Sydney.
Alors que certaines activités se déroulent en civil, comme l’observation des ventes aux enchères et les inspections de maisons ouvertes, mercredi, l’équipe portait un uniforme coordonné, semblable à celui d’une escouade de police, lorsqu’elle est entrée dans les agences.
Ils commencent par montrer leur badge, s’identifient et demandent une série de documents, d’états financiers et de données différents, avant d’installer rapidement leur ordinateur portable et de passer au crible les informations pour rechercher tout élément suspect.
À l’exception de rares visites conflictuelles, la plupart des agents se sont montrés accueillants envers les inspecteurs, même s’ils se sentaient nerveux et cherchaient lentement des documents, a déclaré Marie, qui a travaillé dans les secteurs de l’immobilier commercial et résidentiel pendant 27 ans avant de rejoindre l’unité de conformité de l’État.
« La plupart des gens veulent que les règles du jeu soient équitables, c’est pourquoi la majorité est favorable et conforme », a-t-elle déclaré. « Ce qui fait sensation, ce sont ceux qui ne respectent pas les règles ou qui trouvent une faille et rendent la concurrence difficile. »
Lorsqu’il s’agit de sous-cotation, l’équipe choisit deux propriétés qu’une agence possède actuellement sur le marché et demande à voir comment l’agent est arrivé à son guide de prix, qui inclut les ventes récentes de maisons comparables. Les inspecteurs vérifient que ces propriétés sont effectivement comparables.
« Tout le monde devrait avoir l’assurance que tout le monde respecte les règles. »
Anoulack Chanthivong, ministre du commerce équitable
L’équipe comprend également Sofiia, une juricomptable ayant une expérience en finance et en lutte contre le blanchiment d’argent, qui vérifie les livres de chèques pour s’assurer que les fonds du compte en fiducie d’une agence ne sont jamais utilisés à mauvais escient. Elle est rejointe par les inspecteurs Dean et Margaret.
C’est une journée idyllique dehors, avec le soleil qui brille à travers les vastes fenêtres donnant sur la rue du bureau de Pyrmont, au bord de l’eau, de la première agence auditée par l’équipe. Mais à l’intérieur, le licencié est en train de faire une grillade.
Tandis qu’elle se montre coopérative et a des réponses à toutes leurs questions, les inspecteurs étudient comment un guide d’enchères de 1,1 million de dollars a été établi pour une unité de deux chambres et deux salles de bains en centre-ville. Le contrat de vente révèle que le vendeur espère le vendre pour 1,21 million de dollars.
Surtout, ils demandent également à voir les e-mails et les communications envoyés aux parties intéressées qui se renseignent sur le guide des prix. Les SMS, les messages WhatsApp et WeChat sont également soumis à leur examen.
Contrairement à Victoria, les vendeurs ne sont pas tenus d’inclure un guide des prix sur les annonces immobilières en Nouvelle-Galles du Sud. Même si cela devrait changer à partir de la mi-novembre dans le cadre de réformes radicales visant à renforcer la transparence des prix, cela signifie pour l’instant qu’une grande partie des informations requises pour prouver une sous-cotation sont contenues dans des messages privés entre agents et acheteurs potentiels.
D’autres règles qui entreront en vigueur le mois prochain incluent une augmentation significative de la pénalité pour les agents surpris en train de sous-coter, de 22 000 $ à 110 000 $ ou trois fois la commission de l’agent, selon la valeur la plus élevée. La pénalité pour les enchères fictives lors des enchères doublera également pour atteindre 110 000 $.
Il sera également interdit aux agents d’annoncer un prix de vente inférieur à une offre écrite précédemment rejetée ou à l’offre la plus élevée non retenue lors d’une vente aux enchères. Et à partir de février, ils seront amenés à publier une déclaration d’information pour être plus transparents sur la manière dont les guides sont calculés.
Les nouvelles lois arrivent à un moment d’immenses changements pour l’industrie, le ralentissement actuel du marché bouleversant des années de demande effrénée qui a créé une dynamique de pouvoir fortement en faveur des agents.
Le prix médian des logements à Sydney a chuté de 5,8 pour cent au cours de cette année, et de 4,7 pour cent seulement au cours des trois mois précédant septembre. Les prix unitaires médians ont chuté de 3 pour cent au cours des trois mêmes mois. Les taux de liquidation des enchères dressent un tableau du marché d’un acheteur.
« Il y a eu une présomption selon laquelle tous les agents faisaient la mauvaise chose, ce qui n’est pas le cas. La plupart des gens font ce qu’il faut… il s’agit donc d’égaliser les règles du jeu en matière de comportement.
Angus Abadee, commissaire du groupe de travail sur les strates et la propriété
Depuis que les prix ont commencé à baisser après février, de nombreux agents ont quitté le secteur, tandis que d’autres, qui comptaient sur les commissions pour financer leur style de vie, se déchaînent sur les acheteurs difficiles ou discutent des moyens de générer de la chaleur dans un marché autrement froid.
Alors que l’agence immobilière Morton à Pyrmont passait tous les contrôles de conformité, son co-fondateur, Ewan Morton, a profité de la présence d’Abadee et de Chanthivong pour avoir une discussion pointue mais amicale sur certaines des « conséquences involontaires » des réformes à venir qui inquiètent les agents.
« Beaucoup d’agents ont l’impression d’être martelés », a déclaré Morton aux deux hommes. « Quand quelqu’un possède une propriété, fondamentalement, il a le droit de demander ce qu’il veut en obtenir… (et) un acheteur est suffisamment intelligent pour examiner cela et prendre sa propre décision quant à savoir s’il souhaite payer plus. C’est là que toute la question de la sous-cotation devient délicate », a-t-il déclaré.
Chanthivong n’a pas manqué de répondre poliment, affirmant que les nouvelles lois rendraient non seulement les prix plus clairs pour les acheteurs et les empêcheraient de perdre leur temps et leur argent en inspections de propriétés qu’ils ne peuvent pas se permettre, mais devraient en théorie également profiter aux agences.
« Vous ne voulez pas avoir à passer le temps de votre personnel ou votre temps avec un acheteur ou un investisseur potentiel qui n’est jamais sur le marché en premier lieu (quand il apprend ce que veut réellement le vendeur) », a déclaré Chanthivong.
Une autre préoccupation majeure concerne l’interdiction d’annoncer un prix inférieur à celui d’une offre précédemment rejetée. Dans un marché en ralentissement, Morton a déclaré que les vendeurs trop optimistes rejetaient les offres à la hâte, mais finissaient par regretter ces décisions. En vertu des nouvelles lois, ils ne pourront pas baisser leur prix catalogue si le marché continue de se refroidir.
Abadee répond aux inquiétudes, mais lors d’une pause avant de visiter la prochaine agence, il souligne Le héraut l’importance de rétablir un équilibre entre les consommateurs et les agents immobiliers, qui, concède-t-il, souffre d’un grave déficit de confiance.
« Les agents font face à un marché plus restreint… nous sommes conscients des conséquences néfastes », a déclaré Abadee, qui porte un costume marron ajusté, une cravate élégante et des chaussettes bleues avec un motif de poulet ibis bin. « Mais le but des réformes n’est pas de réguler un marché chaud ou un marché froid, il s’agit des comportements que nous attendons d’un agent professionnel.
« Même si nous constatons actuellement moins de cas de sous-cotation en raison du ralentissement du marché, nous devons nous assurer qu’en cas de rebond, la norme de conduite attendue est la même. »
La sous-cotation pourrait être difficile à prouver, et même les agents pourraient ne pas être clairs, a déclaré Abadee. Les lois n’ont pas pour but de les pénaliser pour leur bon travail et pour susciter l’intérêt pour une propriété dont le prix de vente dépasse les attentes. Il s’agit plutôt d’éliminer explicitement les comportements trompeurs et, ce faisant, de donner aux agents respectueux de la loi l’assurance qu’ils n’ont pas à rivaliser avec des homologues de mauvaise foi.
« Il y a eu une présomption selon laquelle tous les agents font la mauvaise chose, ce qui n’est pas le cas. La plupart des gens font la bonne chose… il s’agit donc d’égaliser les règles du jeu en matière de comportement », a déclaré Abadee.
Mais l’équipe a attrapé beaucoup de mauvais œufs. Au cours des 12 derniers mois, ils ont assisté à 116 enchères et effectué 469 contrôles de conformité Anytime Anywhere avec sous-cotation, infligeant plus de 70 amendes d’une valeur de près de 160 000 $.
Des inspecteurs en civil ont visité près de 80 foyers lors d’une opération éclair en septembre, qui a donné lieu à 10 amendes ainsi qu’à des avertissements et des directives éducatives. Le département tient un registre en ligne pour nommer et faire honte aux agents surpris en train de sous-coter.
Les nouvelles règles sont clairement destinées à perturber la façon dont de nombreux agents opèrent. Pour cette raison, beaucoup voient la présence d’Abadee aux inspections sans rendez-vous comme une opportunité de clarifier ce qu’ils peuvent et ne peuvent pas faire à partir de l’année prochaine.
Lors du prochain contrôle de conformité dans une agence de Leichhardt, le directeur profite de l’occasion. Premièrement, il souhaite clarifier ce qui constitue une offre aux yeux de la loi, et si un vendeur rejetant un prix plus élevé mais avec un règlement retardé ou d’autres « conditions attachées », cela signifie qu’il devra mettre à jour son guide sur ce prix rejeté en vertu des changements.
Ensuite, il pose des questions sur les lois existantes concernant la divulgation obligatoire lors de l’inscription d’une propriété de tout homicide survenu au cours des cinq dernières années. Les agents doivent-ils également divulguer les suicides ? La réponse d’Abadee est que même si le suicide n’est pas explicitement mentionné dans la loi sur la divulgation, il est spécifique au contexte et que tout ce qui pourrait dissuader quelqu’un d’acheter devrait être mentionné.
Bien qu’il concerne une loi existante, le message exhortant les agents à privilégier la transparence témoigne de l’intention derrière les nouvelles réformes.
En fin de compte, il s’agissait de mettre en alerte les agents douteux, a déclaré Chanthivong, qui a souligné que les agents de Nouvelle-Galles du Sud seraient désormais confrontés aux sanctions les plus sévères du pays en cas de sous-cotation. Il a toutefois reconnu que les mesures de transparence n’étaient pas allées aussi loin qu’à Victoria, où un prix de réserve doit être révélé une semaine avant une vente aux enchères.
« Je pense que notre approche est la meilleure. Nous voulons changer les comportements juste avant que les gens ne commencent réellement à enquêter sur une propriété, et non vers la fin », a-t-il déclaré.
« Tout le monde devrait avoir la certitude que tout le monde respecte les règles. »
Elias Visontay est journaliste national chargé de la consommation au Sydney Morning Herald et à The Age.Connectez-vous par e-mail.